LA RENTABILIDAD POR COMPRA DE VIVIENDA EN MÁXIMOS, ANALIZA TU “coste de oportunidad”

Tengotucrédito. MADRID

En sus indicadores sobre el mercado de la vivienda, con fecha 18 de febrero de 2016, el Banco de España ha diseñado un gráfico que reproducimos en este artículo, en el que analiza la rentabilidad anual de diferentes productos. En concreto, los referidos a la rentabilidad ofrecida por los Bonos del Estado a 10 años en el mercados secundario, los depósitos de uno a dos años, la bolsa española con el IBEX 35 y la vivienda. De los cuatro productos, es con diferencia la vivienda el activo más rentable de los analizados por el organismo del Estado español.

Si analizamos el gráfico y tenemos en cuenta que el crecimiento mundial ha sufrido cierta ralentización debido a la variación de las expectativas sobre los mercados emergentes, vemos cómo, el capital con aversión al riesgo que no está dispuesto a la asunción de pérdidas, aunque sean transitorias, tiende a refugiarse en el activo de menos riesgo. De este modo se consigue certeza en el retorno de la inversión realizada, a la vez que disminuyen los parámetros de riesgo e incertidumbre.

La frase: “Hoy es mejor comprar porque la cuota de mi hipoteca es inferior a la mensualidad por alquiler” ha sido interpretada en ocasiones como un argumento “desgastado.” Sin embargo, si analizamos la actual evolución del mercado de arrendamiento, observamos que la manida frase es cierta porque, a día de hoy,  sale más económico comprar que alquilar y pasamos a explicitar el porqué.

La rentabilidad bruta por alquiler es el porcentaje que resulta de dividir las ganancias anuales que obtenemos por una vivienda que estamos alquilando entre su precio de compra. De este modo tenemos que una vivienda alquilada por 600 euros al mes (sumando un total de 7.200 euros al año) y que costó 100.000 euros incluidos los gastos de compra, tiene una rentabilidad del 7,2%. La operación a realizar es la siguiente: 600 X 12=7.200; 7200 : 100.000 = 0,072 X 100 = 7,2% de rentabilidad bruta que obtendremos por nuestra inversión; ¿quién da más?

De esta operación deducimos que, cuando compramos para alquilar, las ganancias llegan por el concepto de rentabilidad y cuando compramos para vivir, recuperamos el dinero invertido durante toda la vida del préstamo e incluso más, porque lo más probable es que el valor de la vivienda sea mayor después de dos o tres décadas. 

 

Coste de oportunidad  

Cuando los recursos son limitados y muchas las opciones disponibles hemos de tener en cuenta el concepto “coste de oportunidad” que, si bien ha sido aplicado a cuestiones relacionadas con la política económica y el mundo empresarial, será en las finanzas personales donde el ciudadano podrá percibir cómo le afecta elegir comprar una vivienda en lugar de alquilar.

El término “coste de oportunidad” fue acuñado por Friedrich von Wieser para referirse a los recursos obtenidos por haber elegido una oportunidad económica, a costa de otra alternativa disponible, y también se refiere al valor que hemos dejado escapar, es decir, al valor de la mejor opción no realizada.

Elegir también significa renunciar y por ello resulta interesante tener en cuenta qué estamos dejando escapar mientras hacemos frente cada mes a los pagos de un alquiler. Muchas personas deciden comprar una vivienda después de haber pasado más de una década pagando alquiler y tras vivir en diferentes casas a las que no llegan a considerar su hogar.

El Price-to-Earnings Ratio, PER, también denominado P/E ratio, y en español Ratio precio-beneficio o rentabilidad por dividendo, es el resultado de dividir el precio de venta de una vivienda entre el precio de alquiler. Para seguir con nuestro ejemplo; 100.000 : 600 = 166,666 sería el número de veces que el precio del alquiler está contenido en el precio de venta de la vivienda.

Por ejemplo, en España, la relación entre el precio de una vivienda y su alquiler gira en torno a 20 veces, es decir que con lo que gastas durante 20 años de alquiler podrías tener una casa en propiedad. El coste de oportunidad también es el valor de la mejor opción no realizada y, por lo tanto, si en lugar de comprar un piso decidimos alquilar, el coste de oportunidad después de 20 años pagando alquiler sería el equivalente al precio del valor en el mercado de la vivienda a la que podríamos haber tenido acceso pagando una hipoteca.

Tendencias en el crédito hipotecario

Tengotucrédito. MADRID

El aumento del crédito hipotecario es ya una realidad en nuestro país gracias, entre otras circunstancias, a la política económica expansiva aplicada por Mario Draghi al frente del Banco Central Europeo, BCE. Por otro lado y según los datos aportados por el índice Tinsa IMIE, el valor medio de la vivienda en España ha experimentado en todas las zonas analizadas un encarecimiento de sus valores medios respecto a los registrados durante el mismo período del año anterior.

Los datos ponen de relieve la consolidación del cambio de tendencia, ya que el número de operaciones inscritas en los Registros de la Propiedad arrojan la cifra de 84.031 nuevas operaciones durante el cuarto trimestre de 2015, lo que supone un incremento del 7,9% sobre el mismo trimestre del año anterior. Una tendencia positiva que aumenta cuando hablamos de datos interanuales, con un incremento del 11,2% en 2015 respecto a 2014, y con un total de 354.538 operaciones de compraventa de viviendas realizadas durante todo el año.

Con todo, el aumento del endeudamiento hipotecario durante 2015 ha sido del 5,5% respecto al mismo período del año anterior, apreciándose un ligero incremento en la contratación de tipos fijos, que alcanzó el 8,8% de las nuevas hipotecas, frente al 88,7% que se firmaron a tipos variables referenciados al euríbor. 

 

Un euríbor en negativo  

Una de las principales causas de este renacer en el sector inmobiliario es la política económica expansiva aplicada por Draghi desde 2014, que ha orientado al diferencial más usado en las hipotecas, el euríbor a un año, hacia unos mínimos históricos por debajo del 0%.

Siendo el euríbor el indicador de referencia para el cálculo de la mayoría de hipotecas que se firman en nuestro país y habiendo cerrado el pasado mes de enero en el 0,042%; a fecha 22 de febrero de 2016, este índice cerrará en negativo (-0,018); con una media provisional para este mes estimada en el (-0,004%).

En el contexto de bancos centrales que están aplicando tipos en negativo dentro de Europa, tenemos al banco central sueco, el Riksbank, como el primero que ha llevado su tipo de referencia por debajo del 0%; siendo el Banco Nacional de Suiza con un (-0,75%)  el que ha venido aplicando un tipo de interés negativo más alto y, por supuesto, el Banco Central Europeo, BCE. 

Al respecto, la Asociación Española de Banca (AEB) con José María Roldán en la presidencia, ve lo que está sucediendo con los tipos en negativo como algo que no es lógico y propone una cláusula suelo que sostenga la esencia de ser de una hipoteca o de un préstamo como un contrato de pago y no de cobro.

Ante esta circunstancia excepcional de tipos en negativo se encuentra abierto un escenario de guerra bancaria, donde las entidades han ido bajando los diferenciales de sus créditos hipotecarios y algunos bancos ya incluyen una cláusula suelo para los nuevos contratos.

La competencia entre las distintas tipologías de hipotecas se endurece y si el tipo fijo seduce por su seguridad, el variable lo hace por su bajo coste. Las diferencias entre ambos tipos se van reduciendo, de modo que el número de hipotecas fijas y mixtas aumentan, si bien todavía queda un buen tramo que recorrer para llegar a compartir liderazgo con las hipotecas variables. 

Llega el Nuevo Euríbor Plus

Tengotucrédito. MADRID

El euríbor plus es el nuevo índice de referencia que se prevé sustituirá al actual euríbor. Los motivos para el cambio se han justificado por la facilidad con que el euríbor fue manipulado entre 2005 y 2009 por el cártel del que Deutsche Bank, Royal Bank of Scotland y Société Générale formaban parte, y que les supuso hacer frente a una multa de 1.700 millones de euros interpuesta por la Comisión Europea. Multa de la que Barclays y UBS se libraron por informar de dicha manipulación a las instituciones europeas.

Un comité de expertos formado por un presidente, cinco expertos independientes y cuatro profesionales con experiencia está gestionando los cambios desde el European Money Markets Institute, EMMI. (Instituto Europeo de Mercados Monetarios). En junio de 2014 presentaron un estudio preliminar sobre la metodología que el nuevo euríbor podría seguir, y aunque ninguna de las 25 instituciones bancarias que participan en el proyecto han definido una metodología concreta para su cálculo, se intenta que el nuevo euríbor pueda operar como un índice menos manipulable que su predecesor, gracias a una nueva fórmula de cálculo basada en datos reales y no hipotéticos, como se ha venido calculando hasta la fecha.  

¿Cómo afectará el nuevo índice a las hipotecas?

Si los datos para el cálculo del actual euríbor parten de una estimación bancaria sobre el interés medio al que los bancos prestarían dinero, el nuevo índice nace con la intención de no basar su cálculo en estimaciones, sino en transacciones reales realizadas por los bancos, las grandes empresas, las instituciones financieras, las aseguradoras y los fondos de pensiones, entre otros. Y se estima que el nuevo sistema de cálculo inicie su andadura con un período de prueba en el segundo trimestre de 2016, estando prevista su aplicación para las hipotecas que se contraten a partir del mes de julio.

En cuanto al modo en que este índice puede afectar a las hipotecas que han venido funcionando con el euríbor es algo que todavía no se ha especificado; si bien los expertos aseguran que el Banco de España ha pedido a las entidades españolas que forman parte del panel europeo, a saber, BBVA, Santander, CaixaBank y CecaBank, que maximicen el control sobre sus procedimientos internos al respecto.

Hoy por hoy, el euríbor a 12 meses ha cerrado el mes de enero de 2016 al 0,042, un nuevo mínimo histórico, que se enmarca dentro de una etapa en la que se prevé seguirá cotizando en valores mínimos durante un largo período de tiempo, incluso, cuando sea sustituido por el nuevo euríbor.