Reforma, revalorización y compraventa

La rentabilidad es clave. Las reformas son esenciales para atraer compradores. El 70% de las viviendas que se venden de segunda mano están reformadas, suponiendo una revalorización media del 20% (para una reforma integral con una inversión de 50.000€ en una vivienda de 90m2).

Invertir en nuevos materiales y de calidad es algo que se aprecia a la hora de adquirir una vivienda. Si los materiales no son buenos o están deteriorados, es posible que los compradores están pensando en cuánto dinero tendrán que invertir después de adquirir la vivienda.

La reforma conlleva varios procesos y se puede afrontar de diferentes maneras, ya sea parcialmente o totalmente. Lograr un ambiente luminoso es algo notable que ayuda a promocionar y vender una vivienda, ya sea a través de las fotografías que se ven en las diferentes plataformas o en las visitas al propio inmueble. Es posible colocar cristales en las estancias, así como en tabiques. Esto ayuda al posible comprador a visualizar las posibilidades que tiene la vivienda.

Otro de los cambios que pueden hacerse sin necesidad de una gran inversión es la eliminación del gotelé. Si bien se ha utilizado para recubrir los tabiques durante décadas, desde hace unos años ha caído en desuso. Eliminarlo contribuirá a la sensación de luminosidad y con ello a la amplitud, debido a la textura de superficie.

Además de estas dos actualizaciones básicas, podemos incluir otras quizá menos esenciales, pero también importantes, como el empleo de la madera en vigas vistas u otros elementos arquitectónicos, que aporta la calidez que buscamos en un hogar, así como la sustitución de la bañera o bañeras, por platos de ducha, siempre más funcionales por la ganancia de espacio que supone.

Los madrileños gastarán este 2017 casi 2.000 millones de euros en la reforma y rehabilitación de su vivienda, frente a los 1.885 millones de 2016. Esto supone un incremento del 5,5%, el doble que la media nacional. El 70% de los pisos de compraventa de segunda mano pasa antes o después de este trámite por la reforma, de manera que desde 2013 el gasto de las familias en este sentido ha aumentado un 18,2% y se ha destinado principalmente a puertas, tarimas y muebles de cocina y baño.

Entre 2010 y 2016 el gasto en reforma de los hogares ubicados en la Comunidad de Madrid aumentó en casi 600 millones de euros. Se estima que para 2018 el gasto de los madrileños en reformas aumente por encima de los 2000 millones, algo a lo que ayuda que el 78% del parque de viviendas supere los 18 años de antigüedad. La media en gasto se elevará este año 37€, hasta llegar a los 780€ y en 2018 podría alcanzar los 810€.  Es un hecho que más del 50% de las hipotecas en España están pagadas, por lo que las familias pueden acometer las reformas que tuvieron que aplazar durante la crisis. Sin duda sería positivo incentivar la reforma desde la Administración recuperando la deducción del IRPF por rehabilitación de vivienda habitual en los tramos tanto estatal como autonómico.

Aumenta el empleo en la construcción

Los datos de empleo en el sector de la construcción muestran que llevan más de 3 años consecutivos con un incremento de la contratación, llegando a duplicar este ritmo durante los 8 primeros meses de 2017.

Más de 61.000 trabajadores se han incorporado al sector en el último año, un aumento que se debe, en parte, al nacimiento de nuevas empresas ligadas a la construcción.

El mes de agosto terminó con 1.108.821 trabajadores en el sector, la cifra más elevada en un mes de agosto desde 2012 y que supone un 5,75% más de contratos que en 2016, así como el doble que los 29.104 nuevos empleos más que se crearon en agosto de 2015 y 2016.

Por tipo de contrato, las contrataciones por cuenta ajena aumentaron un 8,1% hasta superar los 740.000, lo que significa el nivel más alto en agosto desde 2011. Por otro lado, el número de autónomos aumentó en más de 4.800 (un 1,32%) hasta superar los 368.000, el valor más alto desde 2013.

No obstante los datos contrastan con las cifran que ofrece la patronal de las grandes constructoras (SEOPAN), que apuntó un descenso de empleados en sus empresas del 12,5%, sumando Sacyr, OHL, FCC e Isolux despidos colectivos de más de 2.000 empleados. Esto se debe a que la mejora en la filiación a la Seguridad Social se centra en la contratación dedicada a la edificación de nueva vivienda, mientras que la actividad en obra civil se encuentra de nuevo en regresión.

Por otra parte y como consecuencia directa de la reforma laboral de 2012 (y que también se extiende a otros sectores), por primera vez en este sector, el número de trabajadores temporales supera al de indefinidos. Los contratos eventuales aumentaron en más de 35.000 (un 10%), mientras que los indefinidos sumaron un 6%, más de 21.200. En total podemos contabilizar 383.674 contratos temporales por los 374.925 contratos indefinidos.

Estos incrementos están relacionados, como mencionábamos anteriormente, con la creación de empresas en el sector, donde encontramos que en agosto había 119.587 empresas registradas más que en diciembre, lo que supone un total de 6.100 nuevas empresas (un 5,4%) y un 3,9% más que en el mismo mes de 2016.

Indudablemente, un aumento en la contratación (ya sean autónomos, por cuenta ajena o por la creación de nuevas empresas) confirma que vuelve a haber demanda en el sector.

Precios y estabilidad en el sector inmobiliario español

En el primer trimestre de 2017 aumentó la compraventa de vivienda en un 15,5%, siendo la venta de inmuebles de segunda mano lo que predomina en el sector. No obstante, los promotores inmobiliarios muestran un interés creciente en adquirir terreno, por lo que la demanda de suelo para construcción de nueva vivienda ha aumentado. La gente quiere comprar una vivienda y al tratarse de un bien escaso provoca que el precio final del parque inmobiliario acabe subiendo.

El precio medio de la vivienda aumentó un 5’3% en marzo de este año (un 10’6% en Madrid) en lo que supone 3 años consecutivos al alza, si bien el menor volumen de crédito frena la burbuja inmobiliaria, gracias a que los bancos conceden crédito de manera más sólida, alejándose de la concesión ilimitada e irresponsable que se produjo en los años anteriores.

Así mismo, solo en marzo de este año se firmaron 27.700 hipotecas, un 20% más, pero hasta 5 veces menos que en el momento álgido de la fiebre especulativa. Los bancos exigen una entrada de entre un 15 y un 20% del valor total de la vivienda, un monto que mucha gente no puede pagar. Este hecho, si bien frena la especulación en el sector, hace aumentar el precio del escaso mercado de alquiler español, produciendo un problema de acceso a la vivienda. Además de esto, no se produce un aumento significativo en los salarios, con tan solo un 1’26% en el último año.

Los expertos apuestan por un pacto por la vivienda de alquiler que incorpore a ayuntamientos, comunidades autónomas y Gobierno central que estabilice el sector y reduzca así el problema de acceso a la vivienda.