Perfil del comprador inmobiliario

En los últimos trimestres se ha experimentado un crecimiento económico sostenido, afectando a todos los sectores, entre ellos el inmobiliario. Este crecimiento conlleva que el número de acuerdos también aumente, siendo las de compraventa los que más repuntan.

Pero, ¿quién está impulsando las ventas del sector? La generación que comprende la edad entre los 35 y 50 años, conocida como Generación X, suponen entre el 40% y el 50% de los compradores que adquieren un inmueble. Los padres de los Millenials son los que, en mayor parte, están buscando comprar un inmueble por primera vez y en el que formar una familia. Con esta idea en mente, el inmueble que mejor se adapta a los planes de futuro de estos compradores y que tiene mayor demanda, son las viviendas de 3 habitaciones.

El siguiente grupo que mayoritariamente adquiere vivienda son los pertenecientes al Baby Boom, los padres de los miembros pertenecientes a la Generación X: compradores mayores de 45-50 años y que cuentan con cierta estabilidad laboral y económica, optan por destinar su dinero (sin necesidad de tanta financiación) a la compra de inmuebles como inversión o como segunda residencia en zonas, sobre todo, costeras. El tipo de inmuebles, en este caso, es más pequeño, pero si optan por ponerlo en alquiler, la rentabilidad que obtienen es considerable. Por otra parte, entre el 30% y el 35% de las viviendas que se compran, pertenecen al subgrupo de esta generación que adquiere una vivienda más grande o mejor situada. No necesitan financiación, ya que destinan el dinero de la vivienda anterior para la compra de la nueva.

Y por último estarían los Millenials, cuyas compras suponen entre un 20% y un 30% del total. Los bajos sueldos y unas pésimas capacidades financieras producen que lo que se supone que debería ser el grupo que más cantidad de viviendas comprase, se incline, sin más remedio, por el mercado de alquiler.

En conclusión, se observa un envejecimiento paulatino en la edad de los compradores debido a lo mencionado anteriormente: la restricción del crédito y el incremento de los precios. Debido al empeoramiento de las condiciones laborales, la generación millenial es la que mayor porcentaje de sus ingresos dedica a la hipoteca, estando por encima del 50%. Los jóvenes españoles se están quedando fuera del mercado inmobiliario en lo que respecta a la compra.

Crece el número de viviendas compradas por residentes de otras provincias

En la actual recuperación en el sector inmobiliario no son tan importantes las personas que adquieren una vivienda por primera vez. Para solucionar este problema, la llamada demanda de reposición (las personas que cambian su vivienda por otra mejor), no es suficiente, ya que no es ilimitada. De esta manera, las personas que optan por comprar una segunda vivienda, como destino vacacional o incluso como inversión, se suman al actual aumento en las compraventas.

El Ministerio de Fomento ha dado a conocer los datos de compraventas y podemos apreciar de qué comunidades autónomas son las personas que compran más viviendas en otras provincias en las que no residen, y cuáles son esas otras comunidades en las que compran.

De abril a septiembre de 2017 la compra de viviendas de residentes en otras provincias supusieron la décima parte del total de acuerdos; un aumento del 20% en los trimestres anteriores. Esto explica, sin duda, el protagonismo de las segundas residencias, pero lo más relevante es saber qué provincias atraen a este tipo de compradores. En términos absolutos y por este orden, Alicante, Málaga, Valencia, Madrid y Tarragona son las provincias que concentran la mayor cantidad de viviendas compradas por residentes de otros territorios.

En términos relativos, las 3 provincias en las que los residentes compran más casas son las provincias próximas a Madrid: Ávila, Segovia y Toledo, con un 35% de viviendas vendidas a personas de otras provincias. En Cantabria, la tercera parte de las viviendas compradas lo son por personas de Vizcaya, y en Tarragona, por la influencia de Barcelona.

Los que más compran fuera de su lugar de residencia son los habitantes de Madrid y Barcelona, calculando el número de compraventas por 1.000 habitantes. Es lógico, puesto que además de ser las zonas más pobladas, concentran las rentas más elevadas y el mercado inmobiliario es más dinámico. Vizcaya imita el modelo de Madrid y Barcelona por los mismos motivos.

Los madrileños adquirieron 2,6 viviendas por cada 1.000 habitantes fuera de la provincia, destacando Alicante, Toledo  Valencia como destinos favoritos, con más del 10% en todos los casos.

En el momento álgido de la burbuja inmobiliaria, los madrileños elegían como destino preferido para la compra de segunda vivienda Toledo y Guadalajara hasta en un 19% de ocasiones. En aquel entonces los expertos relacionaban este aumento con la imposibilidad de la población de comprar un piso en la capital debido a los altos precios; actualmente la finalidad cambia, y la compra está más relacionada con el disfrute del tiempo de ocio.

Teruel y Cuenca también destacan por el mismo motivo pero por ser provincias que registran un alto dinamismo económico. La decisión estaría más ligada a circunstancias laborales o a la búsqueda de oportunidades.

Sea como fuere, un 36,2% de hogares españoles cuenta con una segunda vivienda, según el Banco de España, tratándose de uno de los porcentajes más elevados de Europa.

Pronósticos sobre el mercado inmobiliario en 2018

Todos los estudios sobre la vivienda señalan que 2018 será mejor, tanto en términos específicos como generales, que el año que acabamos de abandonar, pero no debemos olvidar los riesgos asociados.

La Sociedad de Tasación ha presentado recientemente un informe que vaticina que los precios de las viviendas van a aumentar un 5,5%, las hipotecas en torno a un 9,5% de media, y las ventas avancen como promedio un 14,1%.

En este mismo informe sin embargo nos advierten que, si bien se han detectado algunos hechos concretos similares a los que se produjeron durante la burbuja inmobiliaria del pasado, no estaríamos en la antesala de tal situación.

Entre estos factores, el consejero delegado de Sociedad de Tasación comenta que muchas obras se han tenido que paralizar (aumentando los plazos de entrega), lo que produce un aumento de los precios de los inmuebles debido a la ausencia de profesionales cualificados en el sector de la construcción. Muchos de estos profesionales, o bien se han jubilado, o han cambiado de actividad tras la explosión de la burbuja inmobiliaria.

El aumento del precio de los materiales también es una circunstancia que influye en este sentido, no obstante, no es una circunstancia determinante a día de hoy.

Por otra parte, la paralización de planes urbanísticos por parte de gobiernos regionales y/o ayuntamientos provoca escasez de suelo para la promoción de nuevas viviendas, donde toda restricción de la oferta (allá donde haya demanda) acaba provocando una burbuja.

El CEO de Sociedad de Tasación asimismo apunta, con preocupación, la dificultad de los jóvenes para acceder al mercado inmobiliario y la falta de ayudas públicas en este sentido. No obstante, en muchas ocasiones durante el pasado ciclo alcista, las subvenciones acababan repercutiendo en el precio final de la vivienda. 

Respecto al mercado de alquiler, el informe de Sociedad de Tasación advierte sobre la volatilidad que existe debido a las elevadas rentabilidades por el alza en los precios, lo cual supone una burbuja efímera. El límite a los precios de los alquileres (imitando a algunas ciudades europeas) provoca que el mercado sea más estático e impide la movilidad laboral, empobreciendo España. Lo ideal es que cada propietario decida libremente el precio que desea poner, mientras que cumpla con la ley y pague sus impuestos.