Decide cómo contratar tu hipoteca: tipo variable o tipo fijo

Averigua cómo se comportan los tipos fijo y variable antes de contratar una hipoteca

El tipo de interés en un préstamo hipotecario es el dinero que devuelves al banco, como contrapartida del capital que te han prestado; se representa en forma de un porcentaje y se aplica al total del dinero que la entidad financiera te ha dejado.

Cuando quieres comprar una casa, lo normal es que te fijes en la cuota que pagarás cada mes, aunque si quieres saber cuánto pagarás en cuanto a la totalidad de intereses, eso solo será posible con un tipo de interés fijo.

Los miles de euros entre una elección u otra te harán pensar, sin embargo, serán tus circunstancias las que determinen qué tipo de interés, simple o variable, te interesa más. El tipo de interés se recalcula en base al capital pendiente, ya sea en cada cuota, para el caso del tipo fijo, o bien de forma anual si hablamos de interés variable.

Cuando has pagado la primera cuota de tu préstamo, entra en juego el sistema de amortización. Son múltiples los métodos o sistemas de amortización, aunque será la entidad financiera la que proponga uno de ellos. En nuestro país se suele optar por el sistema francés que, basado en el sistema de cuotas constantes, prioriza la amortización de intereses al inicio de la vida del préstamo, dejando la amortización de capital para los últimos años.

 

¿Qué es una hipoteca a interés variable?

Si contratas una hipoteca a tipo variable, el interés de tu préstamo puede cambiar con el paso del tiempo, en concreto, la cuota cambiará en cada revisión, tanto al alza como a la baja. Para calcular el interés variable, se aplica el índice de referencia o porcentaje, más un diferencial. El índice más usado en España es el euríbor hipotecario, aunque existen otros, como los denostados IRPH de Cajas y las Hipotecas Multidivisas.

La principal ventaja de este tipo es que la cuota suele ser asequible en tanto que la hipoteca se puede alargar hasta 35 años.

Y su principal desventaja, radica en que la totalidad de intereses que vas a pagar es mayor, debido a la relación intrínseca entre intereses y la vida del préstamo o cantidad de años durante los que devuelves el dinero solicitado. Por otro lado, las cuotas suelen ser variables y sin embargo esta oscilación puede no ser agresiva, de hecho, lo normal es contar con un margen de oscilación asequible, relacionada con la cuota inicial.

 

¿Qué caracteriza al tipo fijo?

Cuando contratas un tipo fijo pagas los mismos intereses durante toda la vida del préstamo, eso es una ventaja, sin embargo, la vida del préstamo suele ser bastante más corta y la cuota mensual, más elevada, al igual que las comisiones de constitución y apertura.

Además, conviene recordar que la ley de compensación por riesgo permite incluir una comisión en este tipo de hipotecas.

Por tanto, cuando contrates una hipoteca piensa, además de los intereses totales y la cuota que pagarás, qué circunstancias concretas de cada tipo de préstamo prefieres, porque estos factores te ayudarán a elegir la hipoteca más indicada.

 

 

El tipo fijo recupera músculo frente al tipo variable

Con un escenario de tipos de interés históricamente bajos después de la crisis crediticia, el tipo variable ha venido siendo durante años el preferido por los compradores que se hipotecaban, una tendencia que está cambiando y analizamos las posibles causas.

 

En la coyuntura actual, las entidades financieras están suavizando las condiciones al crédito, sus clientes son más solventes que durante la crisis y la concesión de hipotecas durante el primer semestre de 2018 vive un crecimiento sostenido. Durante el mes de Mayo y según el Instituto Nacional de Estadística, INE, el número de hipotecas constituidas sobre viviendas ha sido de 31.166, un 7,3% más que el mismo mes de 2017. Con un importe medio de 117.044 euros, es decir, un aumento del 2,8%  en tasa interanual.

 

El valor del total de hipotecas concedidas sobre fincas urbanas se estima en 5.631,9 millones de euros, mientras que el total de capital prestado para viviendas es de 3.647,8 millones de euros. Por Comunidades Autónomas, destacan por este orden Andalucía con 5.752, la Comunidad de Madrid con 5.193 y Cataluña con 4.895.

 

¿Por qué la solicitud de hipotecas a tipo fijo está subiendo como la espuma?

 

Contando con unas previsiones de crecimiento medio para la eurozona del 2,3% durante este año y en pleno ciclo expansivo de la economía, marcado por el aumento del empleo y una inflación general en torno al 1,5%, el riesgo de deflación ha quedado despejado.

 

La economía de la eurozona se está adaptando a los nuevos retos tecnológicos y de globalización económica. El proceso es lento y los datos macroeconómicos muestran que las cosas se están haciendo bien desde el BCE, que busca el momento de comenzar con una normalización de la economía de mercado.

El papel conductor de los tipos de interés en dicha economía es fundamental y por eso el BCE ha anunciado una hoja de ruta marcada por la retirada de compra de deuda de los países con problemas de liquidez. De este modo, para 2019 y con una política monetaria tendente a la normalización, los tipos de interés experimentarán ligeras subidas, mientras que los países buscarán refinanciar su deuda en los mercados de capitales.

Ante los mínimos históricos del euríbor y la previsión de una subida de tipos lenta a medio y largo plazo, las entidades financieras han optado por asegurarse unos ingresos fijos que les puedan garantizar unos márgenes constantes.

 

Por otro lado, los clientes que necesitaron un préstamo hipotecario y optaron años atrás por el tipo variable fueron mayoría, hasta hace dos años superaban el 80%. Sin embargo, durante los dos últimos años el tipo fijo ha ganado adeptos, que prefieren evitar posibles sorpresas, hasta el punto de llegar durante el pasado mes de Mayo y según el INE, Instituto Nacional de Estadística al 40,6% del total de hipotecas firmadas a tipo fijo, frente al 59,4% de hipotecas constituidas a tipo variable.

 

 

EL MES DE MAYO MARCA NUEVA TENDENCIA EN EL MERCADO DE LA VIVIENDA

La nueva tendencia en el mercado de la vivienda es al alza. Según el INE, Instituto Nacional de Estadística, durante el mes de Mayo se inscribieron en los registros de la propiedad un total de 183.748, lo que supone un 9,8% más respecto al mismo mes del año anterior.

Con ello, las compraventas de viviendas inscritas experimentan un aumento del 4,7% interanual, con un total de 47.177 transacciones, de las que el 86,4% corresponde a fincas urbanas y el 13,6% a fincas rústicas.

Crece la demanda y con ella los precios. Según ST, Sociedad de Tasación, durante el primer semestre de 2018, el precio medio por metro cuadrado se ha incrementado un 5,9% con Madrid y Barcelona marcando el ritmo, con 3.293 euros por metro cuadrado en Madrid y 4.015 euros de media por metro cuadrado en la ciudad Condal. 

 

Un valor extraído de la media estadística nacional y condicionado por distintos factores, que deja paso a las previsiones del citado informe. En ellas se concluye que el precio de la vivienda se encuentra en ascenso moderado, en sintonía con los datos macroeconómicos y con la entrada en bolsa de las grandes constructoras. Unos precios al alza condicionados por factores de peso, como son la elevada rentabilidad del alquiler, la evolución positiva del mercado laboral y el interés por parte de los inversores hacia el mercado residencial.

 

¿QUÉ RENTABILIDAD ESTÁ OFRECIENDO EL ALQUILER EN ESTE MOMENTO?

Según el Informe de Tendencias del Sector Inmobiliario de ST, Sociedad de Tasación, la rentabilidad del alquiler crece un 6,4% de media en España. Un análisis del mercado residencial, que destaca las ciudades de Madrid, Barcelona y Granada como las más seguras para la inversión en vivienda con finalidad de alquilar.

Con los datos en la mano, la rentabilidad bruta media del alquiler en Madrid se sitúa en el 4,3%. Sin embargo, el Banco de España recuerda que cuando hablamos de rentabilidad en alquiler, el beneficio aumenta ya que se ha de sumar la revalorización del inmueble. Con ello, la compra de vivienda para alquilar es una de las opciones favoritas de aquellos inversores que se alejan del riesgo buscando estabilidad con beneficios a largo plazo.