Precios y estabilidad en el sector inmobiliario español

En el primer trimestre de 2017 aumentó la compraventa de vivienda en un 15,5%, siendo la venta de inmuebles de segunda mano lo que predomina en el sector. No obstante, los promotores inmobiliarios muestran un interés creciente en adquirir terreno, por lo que la demanda de suelo para construcción de nueva vivienda ha aumentado. La gente quiere comprar una vivienda y al tratarse de un bien escaso provoca que el precio final del parque inmobiliario acabe subiendo.

El precio medio de la vivienda aumentó un 5’3% en marzo de este año (un 10’6% en Madrid) en lo que supone 3 años consecutivos al alza, si bien el menor volumen de crédito frena la burbuja inmobiliaria, gracias a que los bancos conceden crédito de manera más sólida, alejándose de la concesión ilimitada e irresponsable que se produjo en los años anteriores.

Así mismo, solo en marzo de este año se firmaron 27.700 hipotecas, un 20% más, pero hasta 5 veces menos que en el momento álgido de la fiebre especulativa. Los bancos exigen una entrada de entre un 15 y un 20% del valor total de la vivienda, un monto que mucha gente no puede pagar. Este hecho, si bien frena la especulación en el sector, hace aumentar el precio del escaso mercado de alquiler español, produciendo un problema de acceso a la vivienda. Además de esto, no se produce un aumento significativo en los salarios, con tan solo un 1’26% en el último año.

Los expertos apuestan por un pacto por la vivienda de alquiler que incorpore a ayuntamientos, comunidades autónomas y Gobierno central que estabilice el sector y reduzca así el problema de acceso a la vivienda.

¿En qué consiste la nueva ley de crédito inmobiliario?

El ministro de Economía, Industria y Competitividad Luis De Guindos ha anunciado la futura ley de crédito inmobiliario a través de la cual se pretende cumplir con la exigencia de Bruselas de adaptar las normas europeas al ámbito español, después de que la Comisión Europea denunciara a España ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea por no haber adherido al completo la normativa comunitaria antes del 21 de marzo de 2016.

La nueva ley, que se aplicará a todas las personas físicas, incluyendo por ejemplo a trabajadores autónomos, promete mayores garantías para el consumidor, mejorar la transparencia de las hipotecas, amparar al cliente facilitándole más información y darle comodidades para modificar las condiciones de la hipoteca.

Con ella se pretende reducir los costes derivados de lo que se conoce como novación, cambiar las condiciones de una hipoteca o migrar el préstamo de banco. También protegerá al usuario, ofreciendo la posibilidad de amortización con anticipo del préstamo en cualquier momento y limitando la compensación que recibe el banco.

Las hipotecas de tipo variable podrán pasarse a tipo fijo y a la inversa, prácticamente sin gastos, si el consumidor lo decide y llega a un acuerdo con su banco, e incluso si ante la falta de un consenso se opta por acudir a una entidad alternativa.

Actualmente, aunque las de tipo fijo constituyen el 40% de los préstamos, prácticamente el 95% de las hipotecas en el país son de tipo variable. Se trata de contratos a largo plazo ligados al Euribor cuándo cabe tener en cuenta que los tipos de interés no siempre van a ser los mismos.

Se ha anunciado también que una hipoteca en divisa extranjera podrá pasarse sin costes a la moneda en el país de residencia.

Se espera que el escrito sea aprobado como proyecto de ley después del verano. Algunas de sus medidas afectarán a las hipotecas que se firmen una vez sea aprobada y otras afectarán a todos los préstamos vigentes.

3 MESES DE MEDIA PARA VENDER UNA VIVIENDA EN MADRID

Aunque no sea un índice clásico, el tiempo que se tarda en vender una vivienda desde que se publicita hasta que finaliza la transacción es un dato muy significativo para medir la salud del mercado inmobiliario, además de los valores más utilizados, como son los precios de los inmuebles, el volumen de compraventas-hipotecas firmadas y la construcción de viviendas nuevas.

Si bien los datos al respecto no son oficiales, existen varias empresas del sector que manejan suficiente información para arrojar datos al respecto del tiempo medio que tarda una vivienda en venderse. Es el caso del segundo informe trimestral presentado por la tasadora TINSA.

Durante los años de la crisis, el tiempo estimado en vender una vivienda era superior a los 24 meses, si bien y aunque los datos según comunidades sea muy dispar, los datos del segundo trimestre del año apuntan a una reducción de solo 9,5 meses de media nacional. Además, en las dos grandes capitales, Madrid y Barcelona, ese intervalo de tiempo se redujo hasta los 3’4 y 3’6 meses respectivamente.

No obstante, si se valora toda la provincia en vez de tan solo el núcleo urbano, el plazo en Madrid aumenta hasta 4’8 meses y, en Barcelona, se dilata hasta los 7’3 meses. Hace dos años, durante el comienzo de la recuperación inmobiliaria, el tiempo medio en vender la vivienda en la provincia de Madrid, ascendía a 8 meses, mientras que en Barcelona este tiempo se prolongaba hasta un año. La media nacional por aquel entonces era de 10’6 meses, mientras que ahora este lapso se ha reducido hasta 9’5 meses de promedio.

El motivo de esta reducción en los plazos y que supone el factor más importante cuando se pone en venta una vivienda, es la normalización en el precio de venta al que se publicita cada inmueble. Según los expertos, durante la crisis, los propietarios fijaban un precio de venta en valores anteriores a la propia crisis, lo cual estaba alejado de la realidad y hacía que los plazos, por consecuencia, se prolongaran. Esta circunstancia ya ha pasado, los precios se asemejan entre sí en operaciones para una misma zona y así se ajusta la brecha entre lo que pide el vendedor y lo que está dispuesto a pagar el comprador, reduciendo el tiempo en que se tarda en vender un inmueble. No obstante, aún hay un 32 provincias en las que el tiempo promedio en vender un inmueble supera los 10 meses.

El mismo informe de TINSA también plantea un análisis de la pauta que siguen los precios en el mercado. Los datos muestran que hay una enorme disparidad entre lo que ocurre en las grandes ciudades con lo que sucede en las capitales de provincia.

Barcelona encabeza la lista con un incremento anual del 21’7%, un valor más propio de la época de la burbuja inmobiliaria que de la actual, después encontramos a Alicante, donde las viviendas se revalorizaron un 12’9% anual y Madrid y Vigo con un 10’8% y 10’2% respectivamente. En el resto de capitales el aumento de los precios no alcanza el 10% y, en 18 ciudades, el precio continua descendiendo. A pesar de esto y pese al repunte de cerca del 20% en Barcelona, la vivienda es un 30% más barata que en los peores momentos de la crisis. Madrid, por su parte, acumula una caída de precios del 40%.

La última parte del informe TINSA tiene en cuenta el esfuerzo financiero que tienen que realizar las familias o compradores de un inmueble tanto en valores absolutos, cuota mensual en euros y valores relativos. Destacan, de esta manera, los casi 700€ de media que tienen que dedicar los compradores en Madrid o Baleares, seguidos de los 613 euros de Cataluña, los 570 euros de País Vasco hasta los 339 euros de Extremadura, la comunidad autónoma más “barata”. La renta que han de destinar los compradores en Baleares asciende al 25% al pago de su vivienda, seguida del 21’3% los andaluces, el 20’3% los catalanes y el 19’8% los madrileños. Por el contrario, asturianos, con un 16% y riojanos, con un 15’7%, son los que menos porcentaje de su renta deben dedicar a este menester.