3 MESES DE MEDIA PARA VENDER UNA VIVIENDA EN MADRID

Aunque no sea un índice clásico, el tiempo que se tarda en vender una vivienda desde que se publicita hasta que finaliza la transacción es un dato muy significativo para medir la salud del mercado inmobiliario, además de los valores más utilizados, como son los precios de los inmuebles, el volumen de compraventas-hipotecas firmadas y la construcción de viviendas nuevas.

Si bien los datos al respecto no son oficiales, existen varias empresas del sector que manejan suficiente información para arrojar datos al respecto del tiempo medio que tarda una vivienda en venderse. Es el caso del segundo informe trimestral presentado por la tasadora TINSA.

Durante los años de la crisis, el tiempo estimado en vender una vivienda era superior a los 24 meses, si bien y aunque los datos según comunidades sea muy dispar, los datos del segundo trimestre del año apuntan a una reducción de solo 9,5 meses de media nacional. Además, en las dos grandes capitales, Madrid y Barcelona, ese intervalo de tiempo se redujo hasta los 3’4 y 3’6 meses respectivamente.

No obstante, si se valora toda la provincia en vez de tan solo el núcleo urbano, el plazo en Madrid aumenta hasta 4’8 meses y, en Barcelona, se dilata hasta los 7’3 meses. Hace dos años, durante el comienzo de la recuperación inmobiliaria, el tiempo medio en vender la vivienda en la provincia de Madrid, ascendía a 8 meses, mientras que en Barcelona este tiempo se prolongaba hasta un año. La media nacional por aquel entonces era de 10’6 meses, mientras que ahora este lapso se ha reducido hasta 9’5 meses de promedio.

El motivo de esta reducción en los plazos y que supone el factor más importante cuando se pone en venta una vivienda, es la normalización en el precio de venta al que se publicita cada inmueble. Según los expertos, durante la crisis, los propietarios fijaban un precio de venta en valores anteriores a la propia crisis, lo cual estaba alejado de la realidad y hacía que los plazos, por consecuencia, se prolongaran. Esta circunstancia ya ha pasado, los precios se asemejan entre sí en operaciones para una misma zona y así se ajusta la brecha entre lo que pide el vendedor y lo que está dispuesto a pagar el comprador, reduciendo el tiempo en que se tarda en vender un inmueble. No obstante, aún hay un 32 provincias en las que el tiempo promedio en vender un inmueble supera los 10 meses.

El mismo informe de TINSA también plantea un análisis de la pauta que siguen los precios en el mercado. Los datos muestran que hay una enorme disparidad entre lo que ocurre en las grandes ciudades con lo que sucede en las capitales de provincia.

Barcelona encabeza la lista con un incremento anual del 21’7%, un valor más propio de la época de la burbuja inmobiliaria que de la actual, después encontramos a Alicante, donde las viviendas se revalorizaron un 12’9% anual y Madrid y Vigo con un 10’8% y 10’2% respectivamente. En el resto de capitales el aumento de los precios no alcanza el 10% y, en 18 ciudades, el precio continua descendiendo. A pesar de esto y pese al repunte de cerca del 20% en Barcelona, la vivienda es un 30% más barata que en los peores momentos de la crisis. Madrid, por su parte, acumula una caída de precios del 40%.

La última parte del informe TINSA tiene en cuenta el esfuerzo financiero que tienen que realizar las familias o compradores de un inmueble tanto en valores absolutos, cuota mensual en euros y valores relativos. Destacan, de esta manera, los casi 700€ de media que tienen que dedicar los compradores en Madrid o Baleares, seguidos de los 613 euros de Cataluña, los 570 euros de País Vasco hasta los 339 euros de Extremadura, la comunidad autónoma más “barata”. La renta que han de destinar los compradores en Baleares asciende al 25% al pago de su vivienda, seguida del 21’3% los andaluces, el 20’3% los catalanes y el 19’8% los madrileños. Por el contrario, asturianos, con un 16% y riojanos, con un 15’7%, son los que menos porcentaje de su renta deben dedicar a este menester.

La inversión en reforma como estímulo económico

El presupuesto medio que cada familia ha dedicado a la actualización y reforma de su vivienda ha aumentado un 5,2% respecto del año anterior, en lo que asciende a un total de más de 15.200 millones de euros en 2016. De media se destinaron 829€ por hogar, según señala el informe encargado por la Asociación Nacional de Distribuidores de Cerámica y Materiales de Construcción (Andimac) a la consultora Arthursen.

No obstante, estas cifras distan mucho de las que se manejaban antes de la crisis, pues en el período comprendido entre 2006 y 2015 la inversión destinada a la reforma de la vivienda por cada familia cayó un 35%. Con la recuperación económica, el presupuesto destinado a la reforma de la vivienda ha aumentado en los últimos años. Desde el año 2013, cuando se registraron las cotas más bajas, este presupuesto ha aumentado un 18,2%. El informe de Arthursen apunta que este incremento será sostenido, si bien no exponencial, con un aumento del 4,2% en 2017 y un 2% en 2018. Esta mejoría en el mercado se debe al doble cambio de forma en que los españoles afrontan la perspectiva de la vivienda, en la que a pesar de que el 80% de las viviendas son en propiedad, cada día gana más terreno el alquiler. Por otro lado, el segundo de los factores a tener en cuenta es el aumento del crecimiento de los alquileres turísticos en plataformas que operan por Internet.

 

Según los datos de la patronal de materiales de construcción, aproximadamente el 70% de las viviendas de segunda mano que se venden, sufre una reforma antes o después de la venta. El informe indica una revalorización sobre el precio de venta de una vivienda de 90 metros cuadrados a la que se destinan unos 50.000€ para una reforma integral.

Más de la mitad de los 25 millones de viviendas de que se compone el parque inmobiliario en España tiene más de 45 años, de los que además, más del 50% tiene su hipoteca pagada, por lo que se libera dinero. Los hogares españoles dedican un 3% de su presupuesto al mantenimiento de la vivienda (frente al 5% que se dedica al automóvil), si este monto se aumentase un 1%, el sector crecería en torno al 35%, en lo que supondría un acelerador económico.

Es por estos motivos por los que la patronal pide al Gobierno una serie de medidas para incentivar la rehabilitación y reforma de los hogares. En primer lugar solicitan recuperar la deducción por rehabilitación de vivienda habitual en el IRPF, suprimidas por el Ejecutivo en 2013 debido a la crisis económica. Así mismo solicitan que la reforma se integre en el Plan Estatal de Rehabilitación, Renovación y Regeneración urbana, donde se tengan en cuenta el ahorro energético, la seguridad y la salud y la accesibilidad. 

Qué determina el valor de la vivienda

El valor de cada propiedad es variable y relativo, conocer de qué depende nos aporta control y seguridad en el caso de querer hacer alguna transacción con nuestra vivienda, por ello y gracias a la reactivación del mercado, se está experimentando un aumento en el número de tasaciones inmobiliarias.

 

Los elementos que determinan el precio de un inmueble son muchos, empezando por la ubicación y el valor del suelo. La demanda ha aumentado sobre todo en zonas céntricas de las grandes ciudades y zonas costeras, haciendo que se avive el interés por las zonas periféricas, donde los precios se adecúan más a una renta y a una hipoteca media.

Se tiene en cuenta, además, la situación legal de la vivienda, el tipo de propiedad, sus características, superficie, distribución del espacio, número de estancias, calidad de los acabados, materiales de construcción y servicios e instalaciones adicionales cómo garajes, trastero, gimnasios y zonas de ocio.

Los años que han pasado desde la construcción de la vivienda adquieren, también, especial importancia. Actualmente la media de antigüedad de un inmueble se sitúa en torno a los 30 años.

Otros factores de peso son el entorno y los servicios próximos al inmueble como pueden ser colegios, tiendas, zonas de ocio, supermercados, parques, transporte u hospitales. En definitiva, todos aquellos servicios que puedan suponer una mejora en la calidad de vida y que se valorarán de forma positiva.

 

Estos datos, junto a una correcta valoración de la actualidad económica y financiera del país, nos permitirán asignar el coste adecuado a una propiedad para asegurarnos rentabilidad o bien garantizar una buena compra.