Sube la compraventa de viviendas

Tengotucrédito. MADRID

Según los últimos datos aportados por el Consejo General del Notariado, la compraventa de viviendas ha registrado durante el tercer trimestre de 2015, un incremento medio en las transacciones del 14,7% respecto al mismo período del año anterior en todas las CCAA excepto en Navarra. Un aumento generalizado que diluye la evolución desigual existente entre comunidades que caracterizaba los anteriores trimestres con Madrid, Barcelona y la Costa del Sol a la cabeza.

Las estadísticas hablan de incrementos por encima de dos dígitos en la mayoría de Comunidades Autónomas, con Murcia (40,4), La Rioja (34,1) y Cantabria (29,4%) a la cabeza superando la media nacional. Unos datos que señalan el afianzamiento de la recuperación del mercado inmobiliario y como consecuencia inmediata, un aumento en el precio en la vivienda.

En este sentido y según los últimos datos publicados por la Oficina Estadística de la Unión Europea, EUROSTAT, el precio de la vivienda en España está cobrando nuevo impulso, llegando a subir por encima de la media continental. La Agencia destaca que comprar un piso en el conjunto de la zona Euro es ya casi un 3,1% más caro, en comparación con el mismo período del año anterior (2014).

En cuanto al incremento de los precios en el territorio nacional, la tasa de variación anual del Índice de Precios de Vivienda ofrecidos por el Instituto Nacional de Estadística, INE, nos habla de un alza media del precio de la vivienda en España del 4,5% para el tercer trimestre de 2015 respecto al mismo período del año anterior (últimos datos estadísticos de los que se dispone a fecha de hoy).  

 

Aumento de los préstamos hipotecarios.

Durante el tercer trimestre de 2015, los bancos comenzaron una carrera por captar clientes y una de sus estrategias ha sido el abaratamiento de hipotecas. Influidos por la política monetaria expansiva del Banco Central Europeo y por el crecimiento de la compraventa de viviendas, los diferenciales que están aplicando los bancos sobre el euríbor son cada vez más bajos.

La tendencia ininterrumpida en la bajada de diferenciales desde el último trimestre de 2013, ha llevado a los bancos hacia una guerra de precios, una batalla entre las entidades por ganar cuota de mercado, que llevó en el tercer trimestre de 2015 al aumento generalizado de los préstamos hipotecarios para vivienda en todas las CC. AA., con datos que oscilan entre el 28,5% y el 30% o superiores, dependiendo de la zona geográfica, siendo la Comunidad Foral de Navarra la única en la que se observó una caída en la solicitud y concesión de préstamos.

Según el Instituto Nacional de Estadística, durante el mes de Noviembre de 2015, el número de hipotecas inscritas sobre viviendas en los registros de la propiedad ha sido de 19.247, un 16,4% más que en el mismo mes de 2014, con un importe medio de 129.629 euros, un 2,1% superior al del mismo mes de 2014.

En cuanto al tipo de interés, el 90,7% de las hipotecas constituidas en noviembre ha elegido el tipo de interés variable con el euríbor como tipo de referencia, frente al 9,3% que lo hicieron con el tipo fijo.

Riesgo en la compra de pisos sobre plano

Tengotucrédito. MADRID

Con el estallido de la burbuja inmobiliaria en España fueron muchas las ocasiones en que aquellos que compraron su vivienda sobre plano no recibieron ni la casa, ni el dinero que en su día adelantaron para la realización de una construccióbn que en muchas ocasiones no llegó a materializarse.

A 30 de diciembre de 2015 la colaboración de los despachos Jurado Grana, Jiménez Tejada y Berrocal, bajo la coordinación de Ley 57 Abogados, habían presentado en la Ciudad de la Justicia un total de 100 demandas frente a distintos bancos, que habían recibido cantidades anticipadas para la construcción de viviendas. La advertencia prima sobre las garantías para la compra de pisos sobre plano, debido a que la nueva Ley opta por proteger a constructoras, aseguradoras e instituciones bancarias.

La Ley 20/2015, de 14 de julio, de Ordenación, Supervisión y Solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras, señala que su razón de ser fundamental ha sido conseguir incorporar a la legislación española el derecho comunitario referido a seguros, así como adaptar la normativa al desarrollo del sector.

Al comprador de una casa sobre plano le interesa la parte de la ley que hace referencia al régimen de garantía en la compra de vivienda sobre plano. Según Rafael González Tausz, esta Ley sería un auténtico ejercicio de “cinismo legislativo” porque según el abogado, en realidad, no se está dotando de garantías al comprador de una vivienda sobre plano, ya que la citada Ley se debe interpretar a la luz de la Disposición Adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación, LOE, que ha entrado en vigor el 1 de enero de 2016 y que en el punto 1 – a) Obliga a los promotores a garantizar, “desde la obtención de la licencia de edificación” la devolución de las cantidades entregadas a cuenta por el comprador.

De este modo, se garantiza la devolución de los anticipos “desde la obtención de la licencia de edificación,” un plazo que contrasta con la anterior Ley 57/1968 por la que el promotor debía garantizar el dinero anticipado por los compradores con un seguro, antes de haberse iniciado la construcción. Y si el constructor carecía de garantía, se hacía responsable a la entidad financiera por permitir la apertura de una cuenta bancaria sin haber verificado la existencia de una garantía.

Como hemos señalado al principio de este artículo, no han sido pocas las demandas que han recaído sobre las entidades financieras, hemos contabilizado 100 únicamente a partir de cuatro despachos, de modo que la nueva Ley pone las cartas sobre la mesa y deja que el riesgo recaiga sobre el comprador y no sobre la compañía aseguradora ni sobre la entidad financiera.

 

Novedades en la nueva Ley. Comparativa

Con la anterior regulación, las cantidades entregadas a cuenta por los compradores tenían la obligatoriedad de estar aseguradas. A partir del día uno de enero de 2016, el constructor se encuentra obligado a garantizar las cantidades entregadas, únicamente desde la obtención de la licencia de obra, eso sí, incluyendo impuestos aplicables y los intereses del dinero.

También se fijan los requisitos que deben cumplir las garantías en lo relativo a seguro de caución y aval. A la hora de reclamar se han establecido dos figuras, en una primera instancia se reclamaría al promotor y en un segundo momento al avalista o asegurador.

De este modo, si la construcción no ha sido terminada en el plazo acordado se requerirá primero al promotor la devolución de las cantidades aportadas y si éste no devuelve el dinero en 30 días, entonces se podrán reclamar las cantidades a la compañía de seguros o avalista.

Otro punto de máximo interés para el comprador es el plazo de reclamación porque, si con la ley anterior el comprador contaba con un período de 15 años para reclamar a la promotora que incumplía sus fechas, la nueva Ley establece que los avales caducan a los dos años. Es decir que si pasan dos años desde el momento en que el promotor incumple la obligación garantizada y el comprador no realiza un requerimiento para la rescisión del contrato y la devolución de las cantidades, se producirá la caducidad del aval.

Dicho de otro modo, la Ley establece que el aval queda caducado automáticamente cuando en el plazo de dos años desde el incumplimiento de la obligación garantizada, el comprador no requiere previamente al promotor para la rescisión del contrato y la devolución de las cantidades.

A partir de estos dos años, el consumidor no podrá reclamar ni el dinero ni la vivienda y queda completamente desprotegido legalmente. El comprador debe por tanto conocer la Ley porque los tiempos para reclamar pasan muy rápidos y a efectos legales puede perder lo invertido.

Vuelve el tipo mixto

Tengotucrédito. MADRID

La apertura del crédito bancario ha beneficiado tanto a las hipotecas con tipo de interés fijo como a las hipotecas de interés variable, si bien existe una tercera modalidad, la hipoteca de interés mixto, que en los últimos meses se está ofertando con intereses atractivos.

Una hipoteca de interés mixto suele combinar la aplicación de un tipo de interés fijo durante los primeros 5 a 20 años, con un interés variable durante el último tramo del préstamo, otros 10 años aproximadamente.

Este producto que combina tipos de interés bajos con períodos de tiempo largos para responder a la deuda, nos permite realizar una lectura de lo pronosticado por los bancos para la economía europea durante los próximos años, en los que el crecimiento será moderado durante al menos diez años, durante los cuales, el Banco Central Europeo, BCE mantendrá unos tipos de interés bajos.  

Tras una década de crisis, el BCE, con Mario Draghi como presidente, sigue aplicando una política económica expansiva, que intenta paliar los desajustes de una economía lastrada ahora por un nuevo episodio de estrés provocado por la inestabilidad de los emergentes BRICS.

En estos momentos el euríbor se encuentra rozando el cero por ciento y las previsiones son que no habrá subidas a corto plazo. Además, el BCE prevé poner en marcha un nuevo programa para la compra de activos a partir de marzo de 2016.

Por todo ello, antes de contratar una hipoteca a tipo mixto resulta conveniente responder con criterio realista una serie de interrogantes que tengan en cuenta la evolución del euríbor en el tiempo, así como establecer una comparativa entre los tramos de tipo fijo y tipo variable según sus contextos.

El porcentaje máximo de salario que se debe destinar al pago de una hipoteca oscila entre el 30 y el 35% del sueldo y teniendo en cuenta que la hipoteca es la máxima inversión que hace un ciudadano a lo largo de su vida, se recomienda prever el dinero total del salario que deberá destinarse a ella suponiendo que el escenario de tipo de interés variable cambie en el tiempo. 

 

Factores esenciales de una hipoteca a tipo mixto

Las hipotecas a tipo mixto tienen sus pros y sus contras, en función de las condiciones contratadas con los bancos. En estos momentos, las entidades están ofertando un primer periodo de amortización a tipo fijo y una segunda etapa en la que se aplicaría un tipo variable. Si tenemos en cuenta el escenario actual de tipos, donde se prevé un euríbor muy cerca del cero, tanto a corto como a medio plazo, lo interesante para el hipotecado sería contratar un tipo mixto que combinase una primera etapa a tipo variable con un segundo período en el que se aplicaría un tipo fijo; una propuesta diferente a la planteada por la mayoría de entidades financieras.

El Interés fijo inicial que se aplicaría a una hipoteca de tipo mixto estaría en la actualidad en torno del 1,95% al 2,50%, y el interés final o variable, es decir euríbor más diferencial, se situaría entre el 0,99 y el 1,95%. Es por ello que las entidades quieren asegurarse una primera etapa con un diferencial por encima del euríbor y un segundo período en el que las cuotas respondan a las oscilaciones del mercado.

Lo ideal para el comprador sería poder beneficiarse de esta etapa en la que el euríbor se encuentra muy cercano al cero y que las entidades bancarias contemplasen un primer momento en torno a cinco o 10 años en el que se aplicasen tipos variables, con una segunda etapa en la que, con una economía recuperada, se pudiese aplicar un tipo fijo en torno al 2 o al 3 por ciento.

Otro elemento a tener en cuenta en las hipotecas mixtas es la comisión de compensación por riesgo de tipo de interés, a la que deberá hacer frente el hipotecado suponiendo que durante los primeros años en los que se le está aplicando el tipo fijo quisiera cambiar de banco, es decir, realizar una subrogación de hipoteca.

Las hipotecas de interés mixto combinan aspectos tanto positivos como negativos de las hipotecas a interés variable y a interés fijo. Por ello pueden suponer una buena alternativa, siempre que los períodos seleccionados para el interés fijo y el variable sean los adecuados.