Vuelve el tipo mixto

Tengotucrédito. MADRID

La apertura del crédito bancario ha beneficiado tanto a las hipotecas con tipo de interés fijo como a las hipotecas de interés variable, si bien existe una tercera modalidad, la hipoteca de interés mixto, que en los últimos meses se está ofertando con intereses atractivos.

Una hipoteca de interés mixto suele combinar la aplicación de un tipo de interés fijo durante los primeros 5 a 20 años, con un interés variable durante el último tramo del préstamo, otros 10 años aproximadamente.

Este producto que combina tipos de interés bajos con períodos de tiempo largos para responder a la deuda, nos permite realizar una lectura de lo pronosticado por los bancos para la economía europea durante los próximos años, en los que el crecimiento será moderado durante al menos diez años, durante los cuales, el Banco Central Europeo, BCE mantendrá unos tipos de interés bajos.  

Tras una década de crisis, el BCE, con Mario Draghi como presidente, sigue aplicando una política económica expansiva, que intenta paliar los desajustes de una economía lastrada ahora por un nuevo episodio de estrés provocado por la inestabilidad de los emergentes BRICS.

En estos momentos el euríbor se encuentra rozando el cero por ciento y las previsiones son que no habrá subidas a corto plazo. Además, el BCE prevé poner en marcha un nuevo programa para la compra de activos a partir de marzo de 2016.

Por todo ello, antes de contratar una hipoteca a tipo mixto resulta conveniente responder con criterio realista una serie de interrogantes que tengan en cuenta la evolución del euríbor en el tiempo, así como establecer una comparativa entre los tramos de tipo fijo y tipo variable según sus contextos.

El porcentaje máximo de salario que se debe destinar al pago de una hipoteca oscila entre el 30 y el 35% del sueldo y teniendo en cuenta que la hipoteca es la máxima inversión que hace un ciudadano a lo largo de su vida, se recomienda prever el dinero total del salario que deberá destinarse a ella suponiendo que el escenario de tipo de interés variable cambie en el tiempo. 

 

Factores esenciales de una hipoteca a tipo mixto

Las hipotecas a tipo mixto tienen sus pros y sus contras, en función de las condiciones contratadas con los bancos. En estos momentos, las entidades están ofertando un primer periodo de amortización a tipo fijo y una segunda etapa en la que se aplicaría un tipo variable. Si tenemos en cuenta el escenario actual de tipos, donde se prevé un euríbor muy cerca del cero, tanto a corto como a medio plazo, lo interesante para el hipotecado sería contratar un tipo mixto que combinase una primera etapa a tipo variable con un segundo período en el que se aplicaría un tipo fijo; una propuesta diferente a la planteada por la mayoría de entidades financieras.

El Interés fijo inicial que se aplicaría a una hipoteca de tipo mixto estaría en la actualidad en torno del 1,95% al 2,50%, y el interés final o variable, es decir euríbor más diferencial, se situaría entre el 0,99 y el 1,95%. Es por ello que las entidades quieren asegurarse una primera etapa con un diferencial por encima del euríbor y un segundo período en el que las cuotas respondan a las oscilaciones del mercado.

Lo ideal para el comprador sería poder beneficiarse de esta etapa en la que el euríbor se encuentra muy cercano al cero y que las entidades bancarias contemplasen un primer momento en torno a cinco o 10 años en el que se aplicasen tipos variables, con una segunda etapa en la que, con una economía recuperada, se pudiese aplicar un tipo fijo en torno al 2 o al 3 por ciento.

Otro elemento a tener en cuenta en las hipotecas mixtas es la comisión de compensación por riesgo de tipo de interés, a la que deberá hacer frente el hipotecado suponiendo que durante los primeros años en los que se le está aplicando el tipo fijo quisiera cambiar de banco, es decir, realizar una subrogación de hipoteca.

Las hipotecas de interés mixto combinan aspectos tanto positivos como negativos de las hipotecas a interés variable y a interés fijo. Por ello pueden suponer una buena alternativa, siempre que los períodos seleccionados para el interés fijo y el variable sean los adecuados.

 

Tipo fijo -versus- tipo variable

Tengotucrédito. MADRID

En el actual contexto de tipos de interés dentro de la zona euro y con una banca española en fase de ofensiva hacia la conquista y mantenimiento de nuevos clientes, encontrar un préstamo a la medida es una tarea sencilla, siempre que atendamos a las principales variables que podrán afectarle durante toda su vigencia.

Como respuesta a la demanda de clientes que solicitan hipotecas a tipo fijo en un contexto de tipos de interés cercanos al cero, los bancos ofrecen nuevos productos y según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística, INE, el 9,7% de las hipotecas constituidas en octubre de 2015 lo han hecho a interés fijo, mientras que el 90,3% utiliza el tipo variable.

Por un lado podemos pensar que contratar un crédito a tipo fijo nos libera de los riesgos asociados a una oscilación en la cuota, pero ¿son realmente interesantes los créditos que nos permiten pagar la misma cuota cada mes? Las entidades financieras están lanzando sus mejores ofertas, entre las que ya podemos encontrar Tipos de Interés Nominales (TIN) por debajo del 2,5%; sin embargo es conveniente tener en cuenta otras variantes como son el ahorro que acumulamos mientras estamos pagando mes a mes, las expectativas de ingresos de los hipotecados y la capacidad de respuesta en un escenario de tipos más elevados; todos ellos deberían ser también factores clave a la hora de elegir una hipoteca, tanto si hablamos de un interés fijo, como variable o mixto.

 

Principales factores a la hora de contratar una hipoteca 

El coste, los plazos y la capacidad de pago son las tres variables principales a conjugar si pensamos contratar una hipoteca.

Cuando hablamos de tipo fijo hemos de tener en cuenta el Tipo de Interés Nominal, TIN, ya que varía dependiendo de la entidad financiera y del plazo escogido para amortizarlo. Por ejemplo, en la actualidad y para un plazo corto de 10 años, se pueden encontrar ofertas del 1,80% mientras que para un plazo de 20 años las ofertas giran en torno al 2,5%.

De modo que el tipo fijo puede resultar interesante para un perfil de consumidor que cuenta con ingresos estables y al que no le gustan las sorpresas. Sin embargo, este tipo de interés dejaría de ser atractivo en el corto plazo, ya que el Euríbor se encuentra en torno al cero y el período de amortización es más rápido.

Además de los factores citados, conviene señalar la comisión de compensación por riesgo que se aplica a una hipoteca de interés fijo, suponiendo que el hipotecado decida llevarse la hipoteca a otro banco. Pero sin duda, será la elección de la zona donde se adquiere el inmueble, así como el momento adecuado para su compra, los principales marcadores que indiquen si se ha realizado una adquisición interesante en términos de ahorro e inversión.

Por ello, resulta conveniente analizar la evolución del precio de la vivienda en la zona donde estemos pensando comprar, ya que todavía se habla de brecha entre ciudades con precios al alza como Madrid o Barcelona y otras zonas del país donde la demanda está llegando de forma más lenta.

 

Ahorro y planificación financiera

Tengotucrédito. MADRID

Los precios de la vivienda han tocado fondo en España y no han sido pocos los inversores que, habiendo mantenido su demanda estancada con la finalidad de esperar al momento adecuado para comprar, están aprovechando el buen momento al que estamos asistiendo en los precios de la vivienda para invertir su capital.

Este despertar de la demanda lleva consigo un ligero incremento del precio en la vivienda, sobre todo en el mercado de segunda mano y según indican las estadísticas nacionales e internacionales, la revalorización del precio de la vivienda en España equivale ya casi al doble de la revalorización que los pisos están experimentando en la zona euro. 

Compañías como Merlin Properties, especializada en la compra de edificios con el fin de rentabilizar sus alquileres tienen en el punto de mira el potencial alcista de sus inversiones y sin embargo, si analizamos los distintos actores y sus objetivos, observamos que además de las inversiones realizadas por los grandes capitales existe la figura del inversor con ahorros, que pone su dinero en el mercado inmobiliario con la finalidad de conseguir una rentabilidad en torno a dos dígitos, e incluso el pequeño inversor sin ahorros que busca el asesoramiento de un experto financiero y pide un crédito hipotecario en un escenario de tipos de interés muy cercanos al cero.

 

Cómo extraer todo el partido a nuestros ahorros.

Planificar bien una inversión supone adaptarse a los objetivos del ahorrador y también conocer el comportamiento del producto en el que se está pensando invertir. Una vez fijado un objetivo y calculado el dinero necesario para la consecución del mismo, resulta determinante cuantificar la rentabilidad que podemos extraer de dicha inversión.

En este sentido, la figura del asesor financiero puede resultar muy interesante para el inversor, ya sea profesional o doméstico, porque estamos hablando de una persona experta en el comportamiento de los diferentes activos financieros.

El contexto económico, los marcos legales y el nivel de riesgo que podemos asumir también serán factores determinantes a la hora de conseguir nuestro objetivo, tanto si estamos pensando adquirir una vivienda como planificar nuestra jubilación.

Si hemos pensado comprar una vivienda, hemos de tener en cuenta el plazo de dicha inversión ya que si nos situamos ante un amplio horizonte temporal y teniendo en cuenta el actual contexto, quizá lo más interesante será hablar en términos de tipos de interés variables.

El factor fiscal nos hablará de la necesidad de obtener una rentabilidad superior a la inflación, el indicativo que en economía marca el aumento de los precios en bienes y servicios porque, en un momento dado, puede ser causa para la pérdida de poder adquisitivo del inversor.

Una buena estrategia planteada por un asesor financiero tendrá en cuenta los objetivos planteados por el inversor situados en un contexto determinado y contemplando los riesgos que supone dicha inversión dependiendo de la situación actual del inversor.