Alquiler como fuente de rentabilidad

Los bajos tipos de interés que mantiene el Banco Central Europeo ha abaratado la financiación en Europa, estrechando los márgenes del sector bancario y haciendo resurgir sectores que sufrieron un duro revés durante los peores años de la crisis.

En ciudades como Madrid y Barcelona el sector inmobiliario está viviendo ese rebrote, sobre todo en el mercado de alquiler, donde las familias españolas han alcanzado la media europea, viviendo de alquiler hasta el 30% de ellas. Tanto es así que la rentabilidad media, para los inversores en el sector orientados al alquiler, gira en torno al 4’5%, el triple que el bono del Estado a 10 años.

No obstante, esto no significa que decidir invertir en viviendas para alquilar no esté exento de riesgos. El retorno medio, por ejemplo, de una inversión en bolsa es 5 veces mayor, a pesar de su volatilidad; además el esfuerzo que puede suponer movilizar un alto capital para comprar una propiedad y su acondicionamiento para posterior alquiler es un motivo que limita las posibilidades de posibles inversores.

Si bien existe en el imaginario colectivo que la vivienda nunca baja de precio, conviene tener en cuenta que la actual bonanza económica no debe generar una falsa sensación de seguridad. Lo más importante es saber combinar los riesgos con la rentabilidad asociada, e invertir con sensatez y bajo el consejo de expertos o personas con conocimiento en inversión en el mercado inmobiliario.

Más seguridad en las hipotecas

Como adelantó el Ministerio de Economía hace varios meses, la nueva ley hipotecaria pretende reforzar la transferencia de los contratos hipotecarios, protegiendo a los consumidores, así como reducir las comisiones que éstos pagan, evitar el creciente número de demandas contra la banca y dar seguridad jurídica al sector financiero incorporando al ordenamiento jurídico español la directiva europea en materia hipotecaria.

El Consejo de Ministros ya ha aprobado el Proyecto de ley de Crédito Inmobiliario, norma que pasará al Congreso para iniciar su tramitación parlamentaria.

Las nuevas medidas contemplan 2 baterías de normas: las emanadas de la normativa europea y las incorporadas por el Gobierno:

Disposiciones europeas

1.- Se limitan las comisiones por cancelación anticipada. Los nuevos límites se aplicarán a las hipotecas firmadas tras la entrada en vigor de la normativa, y suponen que las cancelaciones parciales o totales estarán sujetas a una penalización máxima. Las hipotecas fijas que se cancelen en los 10 primeros años, la penalización será del 4%, y del 3% desde esa fecha. En el caso de las hipotecas variables, el límite para los 3 primeros años será del 0,5% y del 0,25% hasta el 5º año.

2.- Se prohíben las ventas vinculadas. Solo estarán permitidas las ventas combinadas en las que una entidad ofrece a los clientes la posibilidad de contratar un producto, como seguros de hogar, por ejemplo, a cambio de mejorar las condiciones del préstamo hipotecario, pero no obligarlos a aceptar una serie de productos financieros como condición para la obtención de una hipoteca. También deberán prestar al cliente presupuestos alternativos, los que tengan productos asociados y los que no.

3.- Se simplifica la conversión de hipotecas en divisas extranjeras a hipotecas en euros (a petición del cliente). Actualmente no es posible convertir un préstamo hipotecario en divisas a la moneda nacional (y trasladarlo a la normativa española que ello conlleva) en cualquier momento de la vida del préstamo, así como a cualquier divisa en la que perciba la mayoría de ingresos.

4.- Se suprimen las primas para las plantillas de los bancos que estén relacionadas con la captación de hipotecas.

5.- Se cambia el régimen jurídico de los intermediarios financieros, de manera que todos aquellos que operen en varias comunidades autónomas estarán vigilados por el Banco de España, mientras que, si solo operan en una, el supervisor será el órgano competente en tal comunidad autónoma.

Disposiciones añadidas por el Gobierno español

1.- La posibilidad de que los futuros hipotecados visiten al notario (de su propia elección y de manera gratuita) antes de firmar el préstamo y que éste les informe en caso de haber cláusulas opacas o abusivas, así como resolver dudas que pudieran tener sobre el documento. Los contratantes dispondrán de un plazo de 7 días antes de la firma del contrato y notarios y registradores están obligados a cumplirla, siendo sancionados los que no ejerzan su labor de información y supervisión.

2.- El interés de demora tiene un límite, no podrá superar el 9%.

3.- Se simplifica el paso de hipoteca variable a hipoteca fija. En la actualidad no existe ningún estímulo para el cambio de tipo de hipoteca. Con la nueva regulación se podrá negociar con la entidad o cambiar a otra. Cambiar de entidad es más caro, pero la comisión de reembolso que percibirá el banco será del 0,25% y solo aplicable durante los 3 primeros años de vida de la hipoteca.

4.- Creación de un registro de cláusulas abusivas. En esta lista constarán las cláusulas que hayan sido declaradas abusivas por los tribunales, y en caso de que aparezca alguna en el contrato hipotecario, el notario podrá solicitar al banco que la retire.

5.- Creación de un modelo básico de hipoteca. Se creará un modelo sencillo de hipoteca, regulado por Real Decreto, para que cualquiera persona pueda entender el contrato, independientemente de que tenga conocimientos financieros o no.

6.- Cambio en la cláusula de vencimiento anticipado. Hasta ahora, si el deudor acumula el impago de 3 mensualidades, el banco podría dar por vencido el préstamo antes de plazo. Con la nueva normativa cambian los límites: la duración del contrato se divide, siendo necesario el impago de al menos el 2% del préstamo (sin superar 9 mensualidades) para activar la cláusula en la primera mitad, y en la segunda mitad de la duración del contrato el importe mínimo pasará a ser del 4% o un máximo de 12 mensualidades.

Reforma, revalorización y compraventa

La rentabilidad es clave. Las reformas son esenciales para atraer compradores. El 70% de las viviendas que se venden de segunda mano están reformadas, suponiendo una revalorización media del 20% (para una reforma integral con una inversión de 50.000€ en una vivienda de 90m2).

Invertir en nuevos materiales y de calidad es algo que se aprecia a la hora de adquirir una vivienda. Si los materiales no son buenos o están deteriorados, es posible que los compradores están pensando en cuánto dinero tendrán que invertir después de adquirir la vivienda.

La reforma conlleva varios procesos y se puede afrontar de diferentes maneras, ya sea parcialmente o totalmente. Lograr un ambiente luminoso es algo notable que ayuda a promocionar y vender una vivienda, ya sea a través de las fotografías que se ven en las diferentes plataformas o en las visitas al propio inmueble. Es posible colocar cristales en las estancias, así como en tabiques. Esto ayuda al posible comprador a visualizar las posibilidades que tiene la vivienda.

Otro de los cambios que pueden hacerse sin necesidad de una gran inversión es la eliminación del gotelé. Si bien se ha utilizado para recubrir los tabiques durante décadas, desde hace unos años ha caído en desuso. Eliminarlo contribuirá a la sensación de luminosidad y con ello a la amplitud, debido a la textura de superficie.

Además de estas dos actualizaciones básicas, podemos incluir otras quizá menos esenciales, pero también importantes, como el empleo de la madera en vigas vistas u otros elementos arquitectónicos, que aporta la calidez que buscamos en un hogar, así como la sustitución de la bañera o bañeras, por platos de ducha, siempre más funcionales por la ganancia de espacio que supone.

Los madrileños gastarán este 2017 casi 2.000 millones de euros en la reforma y rehabilitación de su vivienda, frente a los 1.885 millones de 2016. Esto supone un incremento del 5,5%, el doble que la media nacional. El 70% de los pisos de compraventa de segunda mano pasa antes o después de este trámite por la reforma, de manera que desde 2013 el gasto de las familias en este sentido ha aumentado un 18,2% y se ha destinado principalmente a puertas, tarimas y muebles de cocina y baño.

Entre 2010 y 2016 el gasto en reforma de los hogares ubicados en la Comunidad de Madrid aumentó en casi 600 millones de euros. Se estima que para 2018 el gasto de los madrileños en reformas aumente por encima de los 2000 millones, algo a lo que ayuda que el 78% del parque de viviendas supere los 18 años de antigüedad. La media en gasto se elevará este año 37€, hasta llegar a los 780€ y en 2018 podría alcanzar los 810€.  Es un hecho que más del 50% de las hipotecas en España están pagadas, por lo que las familias pueden acometer las reformas que tuvieron que aplazar durante la crisis. Sin duda sería positivo incentivar la reforma desde la Administración recuperando la deducción del IRPF por rehabilitación de vivienda habitual en los tramos tanto estatal como autonómico.