Pronósticos sobre el mercado inmobiliario en 2018

Todos los estudios sobre la vivienda señalan que 2018 será mejor, tanto en términos específicos como generales, que el año que acabamos de abandonar, pero no debemos olvidar los riesgos asociados.

La Sociedad de Tasación ha presentado recientemente un informe que vaticina que los precios de las viviendas van a aumentar un 5,5%, las hipotecas en torno a un 9,5% de media, y las ventas avancen como promedio un 14,1%.

En este mismo informe sin embargo nos advierten que, si bien se han detectado algunos hechos concretos similares a los que se produjeron durante la burbuja inmobiliaria del pasado, no estaríamos en la antesala de tal situación.

Entre estos factores, el consejero delegado de Sociedad de Tasación comenta que muchas obras se han tenido que paralizar (aumentando los plazos de entrega), lo que produce un aumento de los precios de los inmuebles debido a la ausencia de profesionales cualificados en el sector de la construcción. Muchos de estos profesionales, o bien se han jubilado, o han cambiado de actividad tras la explosión de la burbuja inmobiliaria.

El aumento del precio de los materiales también es una circunstancia que influye en este sentido, no obstante, no es una circunstancia determinante a día de hoy.

Por otra parte, la paralización de planes urbanísticos por parte de gobiernos regionales y/o ayuntamientos provoca escasez de suelo para la promoción de nuevas viviendas, donde toda restricción de la oferta (allá donde haya demanda) acaba provocando una burbuja.

El CEO de Sociedad de Tasación asimismo apunta, con preocupación, la dificultad de los jóvenes para acceder al mercado inmobiliario y la falta de ayudas públicas en este sentido. No obstante, en muchas ocasiones durante el pasado ciclo alcista, las subvenciones acababan repercutiendo en el precio final de la vivienda. 

Respecto al mercado de alquiler, el informe de Sociedad de Tasación advierte sobre la volatilidad que existe debido a las elevadas rentabilidades por el alza en los precios, lo cual supone una burbuja efímera. El límite a los precios de los alquileres (imitando a algunas ciudades europeas) provoca que el mercado sea más estático e impide la movilidad laboral, empobreciendo España. Lo ideal es que cada propietario decida libremente el precio que desea poner, mientras que cumpla con la ley y pague sus impuestos.

Hipotecas en 2017: mayor cantidad, a mayor precio, pero con intereses mínimos

El mes de octubre terminó con más hipotecas contratadas que el mismo mes del año anterior, el importe de estas hipotecas fue mayor y el interés pagado por ellas, menor. La contratación de créditos para la adquisición de viviendas superó los 24.000 préstamos. Según el INE (Instituto Nacional de Estadística), el crecimiento a esta fecha fue del 8,2% interanual, moderando las subidas de meses anteriores que supusieron un 9,2% en septiembre y un 29,1% en agosto, pero acumulando un semestre al alza a pesar de esta moderación.

No obstante, los compradores siguen endeudándose a un tipo de interés en mínimos, a pesar de la moderación. El precio de los préstamos hipotecarios ha descendido considerablemente debido a la alta competencia de las entidades financieras por captar nuevos clientes. El interés medio fue del 2,67%, el más bajo de toda la serie histórica del INE desde 2016. El Euribor entró en valores negativos por primera vez en febrero de 2016 para consolidar la economía de la zona euro por parte del Banco Central Europeo. El valor, en diciembre de 2017, marcó una media del -0,19%, suponiendo su vigésimo tercer mes por debajo del 0%, siendo más importantes estas caídas en los meses de septiembre, octubre y noviembre. La expectativa, según los expertos, sigue siendo bajista, ya que el BCE no solo no ha reducido los estímulos económicos, sino que, a pesar de reducir la compra de activos de 60.000 millones de euros a 30.000 millones, los ha aumentado, en lo que supone una ampliación de la oferta monetaria en forma de incremento a menor ritmo.

Por otra parte, la rebaja a las hipotecas ha tocado tanto a las de cuota fija, que son el 37%, como a las variables, el 63% restante. Este abaratamiento y la seguridad que supone una cuota fija durante toda la duración del préstamo ha atraído a un mayor número de compradores. Así, el INE apunta que las hipotecas de tipo fijo crecieron por encima del 17% respecto al mismo período del año anterior. Por otro lado, el tipo de interés medio para estas hipotecas fue un 3’7% menor, mientras que para las variables fue del 2’5%.

También cabe destacar que, según el informe de Sociedad de Tasación, la vivienda nueva en España se acerca a precios anteriores a la crisis económica. La recuperación económica y la escasez en la oferta, después de varios años de estancamiento en la construcción, ha llevado los precios de producto nuevo a un 5% en el año pasado. Debido al encarecimiento del precio de la vivienda, las hipotecas que se firmaron en octubre tuvieron un importe mayor. El monto medio aumentó un 9,2% respecto a octubre de 2016, ascendiendo a 120.628€ de media.

En el dato anual acumulado se aprecia, en definitiva, que las hipotecas aumentaron un 12% en España. Los factores que influyeron, como comentamos en análisis anteriores, son los bajos tipos de interés, la mejora de la economía, el afianzamiento del crédito y la confianza de inversores y compradores en la vivienda como valor de inversión y patrimonial.

Alquiler como fuente de rentabilidad

Los bajos tipos de interés que mantiene el Banco Central Europeo ha abaratado la financiación en Europa, estrechando los márgenes del sector bancario y haciendo resurgir sectores que sufrieron un duro revés durante los peores años de la crisis.

En ciudades como Madrid y Barcelona el sector inmobiliario está viviendo ese rebrote, sobre todo en el mercado de alquiler, donde las familias españolas han alcanzado la media europea, viviendo de alquiler hasta el 30% de ellas. Tanto es así que la rentabilidad media, para los inversores en el sector orientados al alquiler, gira en torno al 4’5%, el triple que el bono del Estado a 10 años.

No obstante, esto no significa que decidir invertir en viviendas para alquilar no esté exento de riesgos. El retorno medio, por ejemplo, de una inversión en bolsa es 5 veces mayor, a pesar de su volatilidad; además el esfuerzo que puede suponer movilizar un alto capital para comprar una propiedad y su acondicionamiento para posterior alquiler es un motivo que limita las posibilidades de posibles inversores.

Si bien existe en el imaginario colectivo que la vivienda nunca baja de precio, conviene tener en cuenta que la actual bonanza económica no debe generar una falsa sensación de seguridad. Lo más importante es saber combinar los riesgos con la rentabilidad asociada, e invertir con sensatez y bajo el consejo de expertos o personas con conocimiento en inversión en el mercado inmobiliario.