¿Por qué comprar es más barato que alquilar?

Tengotucrédito. MADRID

Un estudio reciente realizado por Fotocasa titulado: “Los españoles y su relación con la vivienda en 2015” intenta reflejar el modo en que la crisis económica de los últimos ocho años ha afectado a la compraventa y el alquiler de viviendas en el mercado residencial español.

Utilizando como target de población, una edad comprendida entre los 18 y los 65 años, segmentada en Baby boomers (los nacidos entre 1945 y 1964) la Generación X (los nacidos entre 1965 y 1979) y la Generación Y o Millennials (los nacidos entre 1980 y el 2000); la muestra del estudio ha estado configurada por 5.528 encuestas online realizadas por la empresa Netquest a los usuarios de Fotocasa.

Al comienzo de estas estadísticas, hace ahora tres años, solamente un 15% de la población española habitaba una vivienda como inquilino; la cifra contrasta con el porcentaje actual de arrendatarios en nuestro país, que ha llegado hasta el 23,5% en 20015.

Del informe se desprenden dos motivos principales que justifican este aumento en la demanda de alquiler; el primero está ligado diversos factores económicos y el segundo se debe a cuestiones ligadas con la movilidad.

Estos factores económicos se refieren a la situación financiera del inquilino que aspira a comprar una vivienda (20%) a la inseguridad laboral (19%) y al miedo a no poder hacer frente a los costes asociados a una hipoteca (7%). Las cuestiones ligadas con la movilidad se refieren a personas que optan por la libertad de cambio de residencia (19%) y a los que quieren evitar tener que hacer frente a los gastos de una hipoteca (8%).

Con un mercado del alquiler al alza, la preferencia de los españoles sigue siendo, sin embargo, la vivienda en propiedad. Según el citado informe, el arraigado sentimiento de propiedad que ha caracterizado al español medio no ha desaparecido con la crisis, ya que el 47% de los actuales inquilinos preferirían habitar una vivienda en propiedad.

 

España, un país de propietarios

El informe destaca el sentimiento arraigado de propiedad que tiene el español medio, no sólo porque la satisfacción media del propietario con su vivienda (6,7) es superior a la del inquilino (5,8), sino porque, de alguna manera, es consciente de la buena inversión que supone acceder a una vivienda en propiedad.

Comprar una casa es más rentable que alquilar y ello forma parte de la cultura española, con familias de provincias pertenecientes a la clase media y media-alta que, desde hace décadas, se plantearon enviar a sus hijos a estudiar a las grandes urbes. Todavía hoy, la mayor oferta de educación y empleo se encuentra ubicada en las grandes ciudades y es por ello que muchos Millennials llegados a la gran ciudad desde provincias o países extranjeros, motivados por una oferta de empleo, se plantean comprar una vivienda, sobre todo en las grandes ciudades como Madrid, Barcelona o Valencia.

En general, el español se encuentra bien informado en lo relativo al ajuste experimentado por los precios de la vivienda ya que éstos, no sólo han tocado fondo, sino que incluso han experimentado un repunte, sobre todo en determinadas zonas.

En el citado informe se entiende este vínculo entre el ciudadano y la adquisición de vivienda: “Gracias al papel de rentabilidad que la sociedad española asocia a la vivienda, ya que siete de cada 10 españoles consideran que a largo plazo comprar una vivienda es mucho más rentable que alquilar un piso para toda la vida.”

 

 

El sector inmobiliario español se refuerza como estrategia de inversión

Tengotucrédito. MADRID

El mercado inmobiliario español se consolida como estrategia de inversión nacional e internacional y tres factores principales, entre otros, nos dan prueba de ello. Por un lado la elevada apuesta que tanto sociedades de inversión como particulares han realizado por la compra de bienes inmuebles en nuestro país. Por otro, la reciente adquisición de Metrovacesa por la socimi Merlin Properties y por último, la previsión de una demanda de 140.000 nuevas viviendas anuales hasta 2025, según el reciente estudio dirigido por José Luis Suárez y presentado en el Simposio del Centro de Investigación Financiera del IESE Business School de Navarra.

 

Desde que el sector de la vivienda comenzó a despegar en nuestro país a principios de 2015, los inversores han ido ampliado su abanico de activos hacia este sector atraídos por su elevada rentabilidad sin riesgo tanto a corto como a largo plazo, y por un inicio del retorno de la inversión asegurado desde el primer momento. Prueba de ello fue la compra por parte el fondo norteamericano Lone Star de una buena parte de los activos de Neinor Homes, hasta el momento en manos de Kutxabank.

 

Motivados por diversos factores como son el fuerte ajuste en los precios de la vivienda, el cambio de tendencia de la economía en nuestro país y la incertidumbre que están protagonizando los mercados de renta variable internacionales, debido en gran parte a los cambios en las previsiones económicas de los países emergentes; los fondos de inversión institucionales se han dirigido hacia la rentabilidad de los activos inmobiliarios españoles por la vía del alquiler. Tal es el caso de Värde que, según El Confidencial: "lanza su promotora de las cenizas de San José con respaldo de la banca de EE.UU."   

 

Tras los fondos de inversión, han sido los fondos de pensiones y las socimís quienes han optado por inversiones estratégicas, sobre todo en las grandes ciudades y en la costa. Además, según un informe de la tasadora Tinsa, por cierto, adquirida en abril de 2016 por el fondo de capital riesgo Cinven, se prevé que a inicios de 2017 haya desaparecido por completo el stock de viviendas acumulado durante la crisis.

 

Estas previsiones de “stock cero” para el inicio de 2017 unido a un aumento del precio medio de la vivienda libre durante el primer trimestre de 2016 del 0,2% respecto al trimestre anterior y del 2,4% en términos interanuales, según datos del Ministerio de Fomento, han supuesto un aumento de la demanda sin precedentes desde el inicio de la crisis.

 

Con la demanda doméstica como protagonista del crecimiento económico en el sector, gracias sobre todo a la flexibilidad del crédito, las cifras hablan de récord también en la demanda extranjera. La consecuencia directa ha sido el alza en los precios y una ligera caída en la rentabilidad del activo inmobiliario. Con todo, la adquisición de San José por Värde en 2015, la compra de Neinor Homes por Lone Star y en estos días, la adquisición de Metrovacesa por Merlin, además de la absorción masiva de los fondos de la Sareb por la banca indican, de forma contundente, que la liquidez se dirige hacia el sector inmobiliario como valor refugio, ante el elevado riesgo de la renta variable y la baja rentabilidad de los bonos en la renta fija.

 

Los bancos aplican la cláusula de COMPENSACIÓN

Tengotucrédito. MADRID

Algunos grandes bancos de nuestro país ya han comenzado a incluir en los nuevos contratos hipotecarios las cláusulas de Compensación por desistimiento y de Compensación por tipo de interés. La aplicación de estas cláusulas tiene el objetivo de proteger los intereses de los prestamistas ante la política del Banco Central Europeo, que ha situado al euríbor, el índice que se aplica a más del 80% de hipotecas en nuestro país, a cerrar el mes de mayo con un nuevo mínimo histórico en negativo (-0,013 %).

La denominada “guerra de hipotecas” entre las entidades bancarias ha provocado que muchos hipotecados que firmaron el contrato de crédito cuando los diferenciales eran elevados hayan decidido renegociar las condiciones de sus préstamos con la misma entidad (novación) o bien, llevarse su hipoteca a otra entidad bancaria con condiciones más ventajosas (subrogación).

Pero la importancia que el crédito hipotecario tiene en el sistema financiero español, en los balances de las entidades bancarias y en la macroeconomía es elevada y por ello, las carteras de crédito a tipos de interés en negativo no respetan el mínimo margen de negocio que precisan las entidades para sostenerse.

Tanto la novación como la subrogación suponen un coste para el hipotecado como son los honorarios notariales y registrales, las comisiones bancarias y los de carácter fiscal; además, las comisiones de cancelación variarán dependiendo de la fecha de contratación del préstamo. Por ejemplo, para los préstamos contratados antes del 27 de abril de 2003, la comisión no podrá ser mayor del 1% (según artículo 3 de la ley 2/1994) y para los formalizados después del 27 de abril de 2003, la comisión de cancelación anticipada no puede ser mayor del 0,5% (según la disposición adicional primera de la Ley 36/2003). 

Las dos nuevas cláusulas objeto de este artículo fueron puestas en marcha en diciembre de 2007 y son de aplicación a créditos y préstamos hipotecarios tanto a interés fijo como a interés variable, afectando a cancelaciones y a subrogaciones. Un régimen de compensación regulado en la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981 de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, que afecta a los créditos que se hayan formalizado con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley, es decir, a 9 de diciembre de 2007.

La entrada en vigor de la ley quiere modernizar algunos puntos, como son la convergencia con la Unión Europea en lo relativo a las prácticas de transparencia e información a los prestatarios, y dotar de una mayor flexibilidad al mercado de títulos hipotecarios, gracias a la eliminación de los obstáculos administrativos sobre los bonos hipotecarios; la Ley también quiere dotar de mayor sofisticación financiera las emisiones de cédulas y bonos hipotecarios.

Estas cláusulas legales no eximen a la entidad financiera de explicitar los términos en que se fija su relación con el coste del crédito. Además, conviene recordar que esta ley sustituye la anterior denominada “comisión por amortización anticipada” es decir, que si la hipoteca ha sido constituida con posterioridad al 9 de diciembre de 2007, la entidad no podrá cobrar por el concepto de "comisión por amortización" sino que lo hará por el de “compensación por amortización anticipada” y por el de “compensación por riesgo de tipo de interés” siempre que le afecte según lo descrito en su Régimen.

El Banco de España hará públicos en su Boletín estadístico, cada mes, aquellos índices y tipos de referencia de aplicación para el cálculo del valor de mercado de la “compensación por riesgo de tipo de interés en créditos y préstamos hipotecarios.”

 

Compensación por desistimiento

Según el Banco de España, en las hipotecas a interés fijo, la comisión de cancelación anticipada no está limitada legalmente, si bien, en octubre de 1996, el Gobierno recomendó a las entidades de crédito rebajar estas comisiones bancarias hasta un máximo del 2,5% del capital pendiente de amortización, cuando se trate de una subrogación de otra entidad en la que el préstamo se pase a tipo de interés variable y siempre que el capital inicial fuese inferior a 240.000 €.

Si el préstamo hipotecario ha sido formalizado después del 9 de diciembre de 2007 y tanto si la hipoteca es a interés fijo como a interés variable, las entidades sólo podrán cobrar por amortización anticipada, en concepto de compensación por desistimiento y, en otros casos, en concepto de compensación por riesgo de interés.

Los importes que las entidades podrán cobrar en concepto de compensación por desistimiento no podrán ser superiores al 0,5% de lo amortizado anticipadamente si, la amortización, se produce dentro de los cinco primeros años de vida de la operación, o bien al 0,25% de lo amortizado anticipadamente si, la amortización, se produce en un momento posterior al indicado. La institución gobernada por Luis M. Linde asegura que si se hubiese acordado con la entidad una compensación inferior a las indicadas, la compensación será la pactada.

 

Compensación por riesgo de tipo de interés

En cuanto a la compensación por tipo de interés para los préstamos a tipo variable, cuya revisión se produzca cada doce meses o menos, la entidad no podrá percibir nada por este concepto. En otros casos, el importe por este concepto será el pactado con la entidad, pero su cobro sólo será posible si la cancelación supone una pérdida para la entidad, lo que normalmente ocurrirá cuando los tipos de mercado sean, en el momento de la cancelación, menores que el que se está pagando en el recibo de préstamo actual.

El Banco de España aconseja que, a la hora de plantearse un cambio de préstamo, una buena idea es comparar el coste efectivo remanente de la hipoteca actual (que es la tasa anual equivalente, calculada teniendo en cuenta sólo lo que le queda por pagar del préstamo)  y la T.A.E. de la nueva. La T.A.E., que debe figurar en la oferta vinculante de la nueva hipoteca, incluirá el importe de la comisión de cancelación o de la compensación por desistimiento del préstamo objeto de subrogación (apartado 7 c de la Norma 13ª de la Circular del Banco de España 5/2012, de 27 de junio).

El desgaste de la banca ante la opinión pública, debido a sus actividades comerciales relacionadas con las participaciones preferentes, las opacas operaciones de Bolsa y las cláusulas suelo, ha llevado a los consumidores, una vez superado el momento más crítico del sector, a demandar mayor cantidad de información y solicitar altas dosis de transparencia en la aplicación de la citada Ley.

 

Para más información: BOE