Los bancos aplican la cláusula de COMPENSACIÓN

Tengotucrédito. MADRID

Algunos grandes bancos de nuestro país ya han comenzado a incluir en los nuevos contratos hipotecarios las cláusulas de Compensación por desistimiento y de Compensación por tipo de interés. La aplicación de estas cláusulas tiene el objetivo de proteger los intereses de los prestamistas ante la política del Banco Central Europeo, que ha situado al euríbor, el índice que se aplica a más del 80% de hipotecas en nuestro país, a cerrar el mes de mayo con un nuevo mínimo histórico en negativo (-0,013 %).

La denominada “guerra de hipotecas” entre las entidades bancarias ha provocado que muchos hipotecados que firmaron el contrato de crédito cuando los diferenciales eran elevados hayan decidido renegociar las condiciones de sus préstamos con la misma entidad (novación) o bien, llevarse su hipoteca a otra entidad bancaria con condiciones más ventajosas (subrogación).

Pero la importancia que el crédito hipotecario tiene en el sistema financiero español, en los balances de las entidades bancarias y en la macroeconomía es elevada y por ello, las carteras de crédito a tipos de interés en negativo no respetan el mínimo margen de negocio que precisan las entidades para sostenerse.

Tanto la novación como la subrogación suponen un coste para el hipotecado como son los honorarios notariales y registrales, las comisiones bancarias y los de carácter fiscal; además, las comisiones de cancelación variarán dependiendo de la fecha de contratación del préstamo. Por ejemplo, para los préstamos contratados antes del 27 de abril de 2003, la comisión no podrá ser mayor del 1% (según artículo 3 de la ley 2/1994) y para los formalizados después del 27 de abril de 2003, la comisión de cancelación anticipada no puede ser mayor del 0,5% (según la disposición adicional primera de la Ley 36/2003). 

Las dos nuevas cláusulas objeto de este artículo fueron puestas en marcha en diciembre de 2007 y son de aplicación a créditos y préstamos hipotecarios tanto a interés fijo como a interés variable, afectando a cancelaciones y a subrogaciones. Un régimen de compensación regulado en la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981 de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, que afecta a los créditos que se hayan formalizado con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley, es decir, a 9 de diciembre de 2007.

La entrada en vigor de la ley quiere modernizar algunos puntos, como son la convergencia con la Unión Europea en lo relativo a las prácticas de transparencia e información a los prestatarios, y dotar de una mayor flexibilidad al mercado de títulos hipotecarios, gracias a la eliminación de los obstáculos administrativos sobre los bonos hipotecarios; la Ley también quiere dotar de mayor sofisticación financiera las emisiones de cédulas y bonos hipotecarios.

Estas cláusulas legales no eximen a la entidad financiera de explicitar los términos en que se fija su relación con el coste del crédito. Además, conviene recordar que esta ley sustituye la anterior denominada “comisión por amortización anticipada” es decir, que si la hipoteca ha sido constituida con posterioridad al 9 de diciembre de 2007, la entidad no podrá cobrar por el concepto de "comisión por amortización" sino que lo hará por el de “compensación por amortización anticipada” y por el de “compensación por riesgo de tipo de interés” siempre que le afecte según lo descrito en su Régimen.

El Banco de España hará públicos en su Boletín estadístico, cada mes, aquellos índices y tipos de referencia de aplicación para el cálculo del valor de mercado de la “compensación por riesgo de tipo de interés en créditos y préstamos hipotecarios.”

 

Compensación por desistimiento

Según el Banco de España, en las hipotecas a interés fijo, la comisión de cancelación anticipada no está limitada legalmente, si bien, en octubre de 1996, el Gobierno recomendó a las entidades de crédito rebajar estas comisiones bancarias hasta un máximo del 2,5% del capital pendiente de amortización, cuando se trate de una subrogación de otra entidad en la que el préstamo se pase a tipo de interés variable y siempre que el capital inicial fuese inferior a 240.000 €.

Si el préstamo hipotecario ha sido formalizado después del 9 de diciembre de 2007 y tanto si la hipoteca es a interés fijo como a interés variable, las entidades sólo podrán cobrar por amortización anticipada, en concepto de compensación por desistimiento y, en otros casos, en concepto de compensación por riesgo de interés.

Los importes que las entidades podrán cobrar en concepto de compensación por desistimiento no podrán ser superiores al 0,5% de lo amortizado anticipadamente si, la amortización, se produce dentro de los cinco primeros años de vida de la operación, o bien al 0,25% de lo amortizado anticipadamente si, la amortización, se produce en un momento posterior al indicado. La institución gobernada por Luis M. Linde asegura que si se hubiese acordado con la entidad una compensación inferior a las indicadas, la compensación será la pactada.

 

Compensación por riesgo de tipo de interés

En cuanto a la compensación por tipo de interés para los préstamos a tipo variable, cuya revisión se produzca cada doce meses o menos, la entidad no podrá percibir nada por este concepto. En otros casos, el importe por este concepto será el pactado con la entidad, pero su cobro sólo será posible si la cancelación supone una pérdida para la entidad, lo que normalmente ocurrirá cuando los tipos de mercado sean, en el momento de la cancelación, menores que el que se está pagando en el recibo de préstamo actual.

El Banco de España aconseja que, a la hora de plantearse un cambio de préstamo, una buena idea es comparar el coste efectivo remanente de la hipoteca actual (que es la tasa anual equivalente, calculada teniendo en cuenta sólo lo que le queda por pagar del préstamo)  y la T.A.E. de la nueva. La T.A.E., que debe figurar en la oferta vinculante de la nueva hipoteca, incluirá el importe de la comisión de cancelación o de la compensación por desistimiento del préstamo objeto de subrogación (apartado 7 c de la Norma 13ª de la Circular del Banco de España 5/2012, de 27 de junio).

El desgaste de la banca ante la opinión pública, debido a sus actividades comerciales relacionadas con las participaciones preferentes, las opacas operaciones de Bolsa y las cláusulas suelo, ha llevado a los consumidores, una vez superado el momento más crítico del sector, a demandar mayor cantidad de información y solicitar altas dosis de transparencia en la aplicación de la citada Ley.

 

Para más información: BOE

 

La firma de hipotecas continúa en ascenso

Tengotucrédito. MADRID

El número de hipotecas inscritas durante el mes de marzo en los registros de la propiedad aumenta un 14,5% respecto al mismo mes de 2015. Según las últimas estadísticas publicadas por el INE, la cifra total de hipotecas para el mes de marzo se ha situado en 22.983 nuevos contratos.

El importe medio de estas hipotecas ha sido de 107.861 euros, lo que supone una elevación de la capacidad de endeudamiento por parte de los ciudadanos del 4,8% respecto al mismo mes de 2015.

Los datos indican un claro aumento de la financiación, ya que de 3.916,1 millones, el total de dinero prestado durante el mes de marzo para fincas urbanas, el capital destinado a viviendas ha sido de 2.479,0 millones de euros; lo que supone un crecimiento interanual del 20,0%.

La Comunidad Autónoma de Andalucía se sitúa en primer lugar con un total de 4.712 hipotecas constituidas sobre viviendas; en el segundo puesto figura Madrid, con un total de 3.884 nuevas hipotecas contratadas y Barcelona ocupa el tercer puesto con un total de 3.570 nuevos contratos.

 

Tipos de Interés y Plazos

El euríbor no pierde su liderazgo y sigue siendo el tipo de referencia más utilizado para la constitución de hipotecas a interés variable ya que, del 87,6% de nuevos contratos a interés variable, el 94,3% lo hicieron con el euríbor.

Sigue aumentando el número de hipotecas contratadas a tipo de interés fijo pues del total de nuevas hipotecas firmadas durante el mes de marzo, el 12,4% lo hicieron a tipo fijo.

Con un tipo de interés medio en torno al 3,23% y un plazo medio de 22 años, el interés medio para las hipotecas constituidas sobre viviendas se sitúa en un 3,25%, un 3,2% inferior al registrado en marzo de 2015.

 

Rentabilidad de una segunda vivienda para alquilar

Tengotucrédito. MADRID

Con la subida que los precios de la vivienda han experimentado durante el primer trimestre de este año, un 6,9 % respecto al mismo período de 2015, apreciamos la progresiva superación del punto más bajo del ciclo y por tanto una tendencia del sector hacia la estabilización.

Una recuperación liderada por inversores tanto extranjeros como nacionales, que ha despertado también la atención de aquellos que se plantean incrementar su patrimonio familiar a futuro con la adquisición de una segunda vivienda para alquilar.

Los inversores profesionales se acercan sin timidez a este mercado debido a la incertidumbre y el riesgo asociado que está experimentando la renta variable y también a la baja rentabilidad, por no decir nula, de la renta fija. Las cifras cuadran para el inversor, en un mercado con demanda creciente en la compraventa de viviendas, que suma más de un trimestre con precios al alza en las grandes ciudades y que encuentra un retorno muy rentable y sin riesgo en un vigoroso mercado de alquiler en todo el territorio nacional, debido sobre todo a la imposibilidad de muchos ciudadanos para acceder a un crédito.

Comprar una segunda vivienda en este momento es rentable por tres motivos; en primer lugar por el escenario de tipos de interés bajo, en segundo lugar por la posibilidad de obtener una rentabilidad bruta en torno al 7 por ciento y en tercer lugar porque con el paso del tiempo, se asegura un retorno de la inversión aumentado vía plusvalía.  

Más del 20% de los españoles ya han adquirido una segunda vivienda y en estos momentos de crisis han visto cómo, la renta media mensual que perciben por un alquiler es de máxima utilidad para pagar una hipoteca: “El piso se paga solo.” Es cuestión de seleccionar cuáles son las zonas más rentables dentro del lugar en el que se desea invertir, según el objetivo de retorno a conseguir en el largo plazo.

 

Por qué los barrios secundarios son los más rentables

Al igual que sucede en todo lo relacionado con las finanzas, el plazo es la variable más importante a tener en cuenta cuando se habla de inversión. Por ello, el primer objetivo será realizar un análisis del recorrido que a largo plazo tendrá el precio de los inmuebles en la zona elegida, ya que aquellos lugares céntricos y cotizados, como puede ser el barrio de Salamanca en Madrid, no experimentarán una variación tan importante en los precios de compraventa, como la que se prevé puedan llegar a verse en las zonas periféricas de las grandes ciudades.

La demanda de alquiler supera la oferta, sobre todo en todas las grandes ciudades de nuestro país y por ello, antes de tomar una decisión de compra, hay que cruzar los datos referidos a los precios de compraventa con los precios a los que se está alquilando una vivienda con similares características en la zona elegida.

Además, los costos asociados a la compra de un piso en los mejores barrios de la ciudad como son la comunidad de propietarios, el seguro obligatorio y los impuestos, suelen ser más bajos en los barrios periféricos que en el centro de las grandes ciudades.

Raúl Pasamontes, director de operaciones y asesor financiero en Tengotucrédito aconseja realizar un análisis previo de los precios de compraventa y de alquiler en las zonas seleccionadas antes de tomar una decisión de compra, con el fin de comparar la rentabilidad que puede ofrecer una vivienda por la que se invierten 165.000 euros, que se puede alquilar a 650 euros al mes, y la que se puede obtener con un inmueble de 350.000 euros, por el que se puede pedir un alquiler de 1.400 euros mensuales. Hablamos de viviendas con similares características en cuanto a metros cuadrados, número de habitaciones y estado del inmueble. El resultado que las cifras arrojan en términos de rentabilidad y retorno del capital en el primer caso obedecen a una rentabilidad bruta anual en torno al 7 por ciento, mientras que en el segundo caso no supera el 5 por ciento.

 

El valor de contar con un experto

El bróker hipotecario vigila de cerca la publicidad de las entidades bancarias con el fin de informar a sus clientes de manera clara y relevante sobre el significado de aquellos términos y condiciones que afectan a su crédito.

Conocedores de toda la oferta hipotecaria, estas figuras independientes agilizan el proceso de solicitud y operan por el interés de su cliente ya que, al tener acuerdos con los bancos, suelen obtener condiciones de crédito más ventajosas que aquellas a las que un particular puede acceder por cuenta propia.

Realizan una actividad regulada por ley, con el punto de mira puesto en el interés de su cliente. Un breve ejemplo que ilustra la labor de estos profesionales lo encontramos en uno de los cálculos que realizan, previo a la selección de la mejor opción para su cliente; el euríbor a 1 año más el diferencial es el TIN, Tipo de Interés Nominal, que suele aplicarse a la mayoría de hipotecas contratadas a interés variable. A partir de la puesta en relación del TIN con la periodicidad y la capitalización de los intereses, se obtiene el TIE, Tipo de Interés Efectivo, un indicador utilizado por el bróker hipotecario para homogeneizar y comparar los diferentes tipos de interés con sus plazos de liquidación. Por otro lado está la TAE, Tasa Anual Equivalente, utilizada para comparar diferentes operaciones; esta tasa incluye las comisiones de apertura y cancelación, además de los gastos extra que se puedan generar a través de las vinculaciones con el banco.

En todo caso, ninguno de estos cálculos exime al comprador de aquellos gastos derivados de la tasación, la notaría y el registro, si bien son instrumentos de gran relevancia que conviene saber manejar y comparar cuando se solicita un crédito, ya que a la hora de exigir una rentabilidad a la inversión todos los números cuentan.