La diferencia de firmar una hipoteca antes de 2017

Tengotucrédito. MADRID

Con la puesta en marcha del euríbor plus durante 2017 se espera la llegada de un cambio de tendencia, al alza, en el diferencial que la banca está aplicando a los préstamos hipotecarios contratados a interés variable. Los cambios ya están en marcha y algunos bancos han comenzado a subir el diferencial de las hipotecas variables. El euríbor, el índice de referencia para la mayoría de hipotecas que se firman en nuestro país, ha cerrado agosto en el (-0,048%), lo que supone una leve subida respecto al mes de julio, momento en que cerró en el (-0,056%).

Estos datos muestran un índice de referencia en negativo durante más de ocho meses consecutivos, que ha permitido a muchos hipotecados a interés variable pagar menos por su deuda pero que, en realidad, reflejan una baja actividad en el mercado interbancario. Debido a esta estabilización en negativo del principal índice de referencia para los préstamos hipotecarios a interés variable, la banca de nuestro país ha dejado de competir en cuanto a la aplicación de los diferenciales hipotecarios que, posicionados bajo mínimos, han llegado a situarse en torno al 1,5%.

Una hipoteca rubricada a interés variable se compone de un porcentaje fijo que su asesor financiero negocia con el banco denominado diferencial, y de una parte variable que, en la mayoría de hipotecas suele ser el euríbor. La función del diferencial es proteger al banco de un tipo de interés negativo y ello puede explicar por qué, en el actual escenario de tipos, las hipotecas firmadas a tipo de interés fijo llegaron al 20,6% del total durante el segundo trimestre de 2016, mientras que las firmadas en el primer trimestre supusieron el 9,83%.

La reactivación del mercado de la vivienda promovida por unos tipos de interés en negativo y un precio de la vivienda también en mínimos, aunque en ascenso, está provocando la elevación del diferencial medio aplicado por los bancos; por tanto, la diferencia, la ganancia y la ventaja de firmar una hipoteca a interés variable antes de la entrada en vigor del euríbor plus radica, precisamente, en la posibilidad de firmar con un diferencial en torno al 1,5% ya que se aproxima el fin de las hipotecas variables con diferenciales en torno a dicho porcentaje.

 

Euríbor Plus

Por estar basado en aquello que los bancos decían que hacían, y no en lo que realmente hacían, el euríbor se ha mostrado débil debido a su vulnerabilidad para ser manipulado. Con el fin de evitar esta debilidad, el Instituto Europeo de Mercados Monetarios, EMMI está en proceso de actualizar el euríbor hacia un euríbor plus. El nuevo índice aplicable al interés variable estará basado en un sistema de control inteligente, que tendrá en cuenta las operaciones a tiempo real realizadas por los bancos seleccionados (aquellos de mayor volumen), las principales empresas y los grandes fondos, de modo que se pueda extraer un índice de interés más aproximado a la realidad.

Durante el tercer cuatrimestre de 2016 se atiende a la fecha en que el euríbor plus entrará en vigor y según la agencia de noticias EFEempresas: “El nuevo indicador se aplicará directamente a las nuevas hipotecas que se formalicen en 2017 y progresivamente se incorporará a los préstamos hipotecarios referenciados a euríbor firmados antes de esta fecha.”

El euríbor, en definitiva, se encuentra conectado con el funcionamiento de la economía y con el precio del dinero, a la vez que condicionado por las decisiones que sobre su cotización disponga el Banco Central Europeo, BCE. La concentración de capital es la tónica general en un sistema financiero mundial cada vez más competitivo y son numerosos los escépticos que se preguntan sobre la capacidad de Bruselas para ejercer un verdadero control sobre los datos que afectan al índice número uno en créditos hipotecarios.

 

Invierte con rentabilidad y ahorra para tu jubilación

Tengotucrédito. MADRID

El activo inmobiliario viene siendo, durante los últimos años, uno de los sectores preferidos por inversores institucionales como bancos, compañías de seguros, Socimís, fudaciones etc., y también por inversores particulares, que prefieren poner sus ahorros en una inversión segura, sin riesgo y con índices de alta rentabilidad a corto y a largo plazo, vía alquiler.

Los precios medios del alquiler varían según las distintas comunidades autónomas, siendo los grandes núcleos urbanos los más demandados, destaca durante el primer trimestre de 2016 una subida media para toda España del 3,3% y en Madrid, la subida durante el primer trimestre de este año se sitúa en términos interanuales en el 5,2%.

¿Por qué la vivienda se ha posicionado como una inversión segura y rentable?, una de las respuestas la podemos observar en el comportamiento de la renta fija en los mercados financieros. Ya que uno de los valores históricos más seguros para los inversores, los bonos alemanes. Y es que, según una entrevista realizada por Expansión a Juan Nevado, Gestor del M&G Dynamic Allocation: “Un inversor en bonos alemanes podría perder hasta un 20%.” El experto argumenta que es la actual política de tipos de interés, con un euríbor en negativo, la que está situando el antaño seguro mercado de la renta fija en una amenaza de riesgo.

Mientras que de todos lados llegan críticas a la actual política expansiva del Banco Central Europeo, que ha llevado los tipos de interés a negativo, los bancos comienzan a ofrecer hipotecas a tipo fijo, con un interés más que interesante para aquellos que quieran rentabilizar sus ahorros a largo plazo y obtener un plus a su jubilación.

 

La vivienda de segunda mano como inversión y ahorro

Según datos del INE referidos al segundo trimestre de 2016, se aprecia una disminución de los precios en tasa interanual del 3,2% respecto al primer trimestre del año, momento en que el precio de la vivienda usada subió con una tasa interanual del 6,4%.  

La moderación y el crecimiento sostenido tanto en el número de operaciones de compraventa como en los precios viene siendo una constante en nuestro país desde 2014, ya que a pesar de las incertidumbres políticas domésticas, 2016 ha experimentado el mayor número de operaciones de compraventa de vivienda con una subida de los precios a mayor ritmo de lo experimentado desde el comienzo de la crisis del ladrillo en 2012, momento en que la vivienda tocó suelo en nuestro país.

El 32% de las operaciones de compraventa que se realizan en Madrid lo hacen de la mano de inversionistas por una simple razón de rentabilidad, es decir que a una rentabilidad media por alquiler del 4,7% hay que sumar la plusvalía o incremento en el precio que previsiblemente experimentarán los inmuebles, en total, la rentabilidad por adquisición de vivienda se eleva en estos momentos a cifras con dos dígitos (10,9%).

La estadística de la imagen que mostramos al inicio de este artículo muestra en 2016 un primer trimestre donde la evolución de precios llegó hasta el 6,4 %, mientras que el segundo trimestre arroja unos datos del 3,2%. Sin embargo, esta variación no es interpretada por los expertos economistas como una señal de alerta sino como un síntoma de crecimiento sostenido y por tanto de  tranquilidad, ya que los datos ofrecidos por el Banco de España en relación al saldo vivo total hipotecario muestran una reducción del mismo, además, las estadísticas de los registradores reflejan un buen ritmo de crecimiento en cuanto a la concesión de crédito acorde a una tasa de inflación armonizada (IPCA) en negativo del -0,3%.

 

La financiación hipotecaria se consolida a buen ritmo

Tengotucrédito. MADRID

Un claro optimismo viene recorriendo el sector inmobiliario español durante los últimos meses. El crecimiento de la economía arroja cifras al alza para este sector que, influenciado por la amplia y competitiva oferta de inmuebles, la mejora del empleo y el acceso al crédito por parte de los ciudadanos, permite hablar a los expertos de un reajuste al alza.

La tendencia positiva es triple y se refleja en un aumento de las compraventas del 19,4% durante el mes de junio; en el repunte de los precios de un 0,3% en julio con una revalorización del 1,6% en los últimos siete meses; y en el número de hipotecas concedidas.

Según los últimos datos ofrecidos por el Instituto Nacional de estadística, INE, el número de hipotecas constituidas durante el mes de mayo se ha incrementado en un 34, 1% respecto al mismo mes de 2015, lo que supone cinco meses consecutivos durante los cuales la compraventa de viviendas sigue creciendo.

De la totalidad de hipotecas constituidas en mayo, el 80,4% lo hicieron a tipo de interés variable, mientras que el 19,6% lo hicieron a tipo fijo; siendo el euríbor el índice de referencia más utilizado para el interés variable, en concreto el 93,8% de los nuevos contratos se firmaron con este tipo de referencia.

El importe medio de los préstamos es de 104.480 euros y el valor total de las hipotecas constituidas sobre fincas urbanas durante el mes de mayo ha sido de 4.465,8 millones de euros, un 22,2% más que en mayo de 2015, con tres ciudades a la cabeza en cuanto al número de hipotecas concedidas: Andalucía (4.916), Cataluña (4.495) y Madrid (4.366).

En total, el número de hipotecas inscritas en los registros de la propiedad durante el quinto mes de 2016 fue de 26.579, con un importe medio de 104.480 euros. Este aumento en la compraventa de viviendas unido a las subidas de precios y al aumento en el número de constitución de hipotecas, hay que sumar la entrada en el sector inmobiliario de las Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (socimís), que se plantean realizar algún tipo de inversión durante los próximos meses. Todo ello pone de relieve la consolidación del ciclo de recuperación en el sector.