La financiación hipotecaria se consolida a buen ritmo

Tengotucrédito. MADRID

Un claro optimismo viene recorriendo el sector inmobiliario español durante los últimos meses. El crecimiento de la economía arroja cifras al alza para este sector que, influenciado por la amplia y competitiva oferta de inmuebles, la mejora del empleo y el acceso al crédito por parte de los ciudadanos, permite hablar a los expertos de un reajuste al alza.

La tendencia positiva es triple y se refleja en un aumento de las compraventas del 19,4% durante el mes de junio; en el repunte de los precios de un 0,3% en julio con una revalorización del 1,6% en los últimos siete meses; y en el número de hipotecas concedidas.

Según los últimos datos ofrecidos por el Instituto Nacional de estadística, INE, el número de hipotecas constituidas durante el mes de mayo se ha incrementado en un 34, 1% respecto al mismo mes de 2015, lo que supone cinco meses consecutivos durante los cuales la compraventa de viviendas sigue creciendo.

De la totalidad de hipotecas constituidas en mayo, el 80,4% lo hicieron a tipo de interés variable, mientras que el 19,6% lo hicieron a tipo fijo; siendo el euríbor el índice de referencia más utilizado para el interés variable, en concreto el 93,8% de los nuevos contratos se firmaron con este tipo de referencia.

El importe medio de los préstamos es de 104.480 euros y el valor total de las hipotecas constituidas sobre fincas urbanas durante el mes de mayo ha sido de 4.465,8 millones de euros, un 22,2% más que en mayo de 2015, con tres ciudades a la cabeza en cuanto al número de hipotecas concedidas: Andalucía (4.916), Cataluña (4.495) y Madrid (4.366).

En total, el número de hipotecas inscritas en los registros de la propiedad durante el quinto mes de 2016 fue de 26.579, con un importe medio de 104.480 euros. Este aumento en la compraventa de viviendas unido a las subidas de precios y al aumento en el número de constitución de hipotecas, hay que sumar la entrada en el sector inmobiliario de las Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (socimís), que se plantean realizar algún tipo de inversión durante los próximos meses. Todo ello pone de relieve la consolidación del ciclo de recuperación en el sector.

 

¿Por qué comprar es más barato que alquilar?

Tengotucrédito. MADRID

Un estudio reciente realizado por Fotocasa titulado: “Los españoles y su relación con la vivienda en 2015” intenta reflejar el modo en que la crisis económica de los últimos ocho años ha afectado a la compraventa y el alquiler de viviendas en el mercado residencial español.

Utilizando como target de población, una edad comprendida entre los 18 y los 65 años, segmentada en Baby boomers (los nacidos entre 1945 y 1964) la Generación X (los nacidos entre 1965 y 1979) y la Generación Y o Millennials (los nacidos entre 1980 y el 2000); la muestra del estudio ha estado configurada por 5.528 encuestas online realizadas por la empresa Netquest a los usuarios de Fotocasa.

Al comienzo de estas estadísticas, hace ahora tres años, solamente un 15% de la población española habitaba una vivienda como inquilino; la cifra contrasta con el porcentaje actual de arrendatarios en nuestro país, que ha llegado hasta el 23,5% en 20015.

Del informe se desprenden dos motivos principales que justifican este aumento en la demanda de alquiler; el primero está ligado diversos factores económicos y el segundo se debe a cuestiones ligadas con la movilidad.

Estos factores económicos se refieren a la situación financiera del inquilino que aspira a comprar una vivienda (20%) a la inseguridad laboral (19%) y al miedo a no poder hacer frente a los costes asociados a una hipoteca (7%). Las cuestiones ligadas con la movilidad se refieren a personas que optan por la libertad de cambio de residencia (19%) y a los que quieren evitar tener que hacer frente a los gastos de una hipoteca (8%).

Con un mercado del alquiler al alza, la preferencia de los españoles sigue siendo, sin embargo, la vivienda en propiedad. Según el citado informe, el arraigado sentimiento de propiedad que ha caracterizado al español medio no ha desaparecido con la crisis, ya que el 47% de los actuales inquilinos preferirían habitar una vivienda en propiedad.

 

España, un país de propietarios

El informe destaca el sentimiento arraigado de propiedad que tiene el español medio, no sólo porque la satisfacción media del propietario con su vivienda (6,7) es superior a la del inquilino (5,8), sino porque, de alguna manera, es consciente de la buena inversión que supone acceder a una vivienda en propiedad.

Comprar una casa es más rentable que alquilar y ello forma parte de la cultura española, con familias de provincias pertenecientes a la clase media y media-alta que, desde hace décadas, se plantearon enviar a sus hijos a estudiar a las grandes urbes. Todavía hoy, la mayor oferta de educación y empleo se encuentra ubicada en las grandes ciudades y es por ello que muchos Millennials llegados a la gran ciudad desde provincias o países extranjeros, motivados por una oferta de empleo, se plantean comprar una vivienda, sobre todo en las grandes ciudades como Madrid, Barcelona o Valencia.

En general, el español se encuentra bien informado en lo relativo al ajuste experimentado por los precios de la vivienda ya que éstos, no sólo han tocado fondo, sino que incluso han experimentado un repunte, sobre todo en determinadas zonas.

En el citado informe se entiende este vínculo entre el ciudadano y la adquisición de vivienda: “Gracias al papel de rentabilidad que la sociedad española asocia a la vivienda, ya que siete de cada 10 españoles consideran que a largo plazo comprar una vivienda es mucho más rentable que alquilar un piso para toda la vida.”

 

 

El sector inmobiliario español se refuerza como estrategia de inversión

Tengotucrédito. MADRID

El mercado inmobiliario español se consolida como estrategia de inversión nacional e internacional y tres factores principales, entre otros, nos dan prueba de ello. Por un lado la elevada apuesta que tanto sociedades de inversión como particulares han realizado por la compra de bienes inmuebles en nuestro país. Por otro, la reciente adquisición de Metrovacesa por la socimi Merlin Properties y por último, la previsión de una demanda de 140.000 nuevas viviendas anuales hasta 2025, según el reciente estudio dirigido por José Luis Suárez y presentado en el Simposio del Centro de Investigación Financiera del IESE Business School de Navarra.

 

Desde que el sector de la vivienda comenzó a despegar en nuestro país a principios de 2015, los inversores han ido ampliado su abanico de activos hacia este sector atraídos por su elevada rentabilidad sin riesgo tanto a corto como a largo plazo, y por un inicio del retorno de la inversión asegurado desde el primer momento. Prueba de ello fue la compra por parte el fondo norteamericano Lone Star de una buena parte de los activos de Neinor Homes, hasta el momento en manos de Kutxabank.

 

Motivados por diversos factores como son el fuerte ajuste en los precios de la vivienda, el cambio de tendencia de la economía en nuestro país y la incertidumbre que están protagonizando los mercados de renta variable internacionales, debido en gran parte a los cambios en las previsiones económicas de los países emergentes; los fondos de inversión institucionales se han dirigido hacia la rentabilidad de los activos inmobiliarios españoles por la vía del alquiler. Tal es el caso de Värde que, según El Confidencial: "lanza su promotora de las cenizas de San José con respaldo de la banca de EE.UU."   

 

Tras los fondos de inversión, han sido los fondos de pensiones y las socimís quienes han optado por inversiones estratégicas, sobre todo en las grandes ciudades y en la costa. Además, según un informe de la tasadora Tinsa, por cierto, adquirida en abril de 2016 por el fondo de capital riesgo Cinven, se prevé que a inicios de 2017 haya desaparecido por completo el stock de viviendas acumulado durante la crisis.

 

Estas previsiones de “stock cero” para el inicio de 2017 unido a un aumento del precio medio de la vivienda libre durante el primer trimestre de 2016 del 0,2% respecto al trimestre anterior y del 2,4% en términos interanuales, según datos del Ministerio de Fomento, han supuesto un aumento de la demanda sin precedentes desde el inicio de la crisis.

 

Con la demanda doméstica como protagonista del crecimiento económico en el sector, gracias sobre todo a la flexibilidad del crédito, las cifras hablan de récord también en la demanda extranjera. La consecuencia directa ha sido el alza en los precios y una ligera caída en la rentabilidad del activo inmobiliario. Con todo, la adquisición de San José por Värde en 2015, la compra de Neinor Homes por Lone Star y en estos días, la adquisición de Metrovacesa por Merlin, además de la absorción masiva de los fondos de la Sareb por la banca indican, de forma contundente, que la liquidez se dirige hacia el sector inmobiliario como valor refugio, ante el elevado riesgo de la renta variable y la baja rentabilidad de los bonos en la renta fija.