La compraventa de viviendas crecerá en 2017 por encima del 9% y los precios se elevarán el 5,5%

Tengotucrédito. MADRID

Estas son las principales conclusiones del informe realizado por el catedrático de Economía Aplicada Josep Oliver, profesor de la Universitat Autónoma de Barcelona (UAB) en el primer día del Barcelona Meeting Point (BMP), que arrancó ayer miércoles, 19 de octubre, en la Fira de Barcelona.

Un salón destinado a ciudadanos e inversores donde, entre otros eventos, tuvo lugar la presentación del informe “Perspectivas del mercado de la vivienda 2016-2018” dirigido por el profesor Oliver y elaborado por Anticipa.

Fundado en 1997, el Barcelona Meeting Point es el único salón profesional inmobiliario de nivel internacional que se celebra en España, que este año abre sus puertas con un contenido estructurado en tres segmentos: el Salón para el público en general, el Salón para profesionales y el Symposium Internacional.

Mejora del mercado de la vivienda

Algunas de las conclusiones relevantes del citado informe apuntan hacia un crecimiento sostenido del sector inmobiliario, un dato basado en las previsiones de  60.700 nuevas viviendas acabadas para 2017, en contraste con las 550.000 casas anuales construidas en los últimos años de la burbuja.

En cuanto al precio de la vivienda y al número de transacciones de compraventa, la previsión del informe sostiene que el precio de la vivienda crecerá en España en torno al 5,5% durante 2016, con un aumento previsto para 2017 del 6,8%, en línea con otros países europeos como Alemania, Gran Bretaña, Holanda, Suecia, etc., y con la recuperación de los índices económicos nacionales, a saber: ocupados, renta familiar y endeudamiento de los hogares.

Los datos previstos para el número de transacciones de vivienda libre en nuestro país se sitúan en torno a las 480.000 unidades para finales de 2016, lo que supone un incremento del 9,3% respecto a 2015.

Previsiones para el alquiler

Según Oliver, la subida de los precios del alquiler se debe a un desplazamiento de la tendencia alcista de la compraventa hacia el sector de la renta; además, el experto señala que si en estos momentos se aprecia una considerable subida de la demanda en los centros urbanos, este alza no tardará en extenderse hacia la periferia de las grandes ciudades.

Una oportunidad de negocio para las grandes operadoras del mercado del alquiler que ya han comenzado a instalarse en España adquiriendo, en uno de sus mejores momentos, grandes cantidades de inmuebles destinados al alquiler. El objetivo es aumentar el parque de alquileres, ya que se prevé una cuota de ocupación de viviendas alquiladas en torno al 20 y el 25%, sin alcanzar la media europea que se sitúa entre el 30 y el 35%.

 

La diferencia de firmar una hipoteca antes de 2017

Tengotucrédito. MADRID

Con la puesta en marcha del euríbor plus durante 2017 se espera la llegada de un cambio de tendencia, al alza, en el diferencial que la banca está aplicando a los préstamos hipotecarios contratados a interés variable. Los cambios ya están en marcha y algunos bancos han comenzado a subir el diferencial de las hipotecas variables. El euríbor, el índice de referencia para la mayoría de hipotecas que se firman en nuestro país, ha cerrado agosto en el (-0,048%), lo que supone una leve subida respecto al mes de julio, momento en que cerró en el (-0,056%).

Estos datos muestran un índice de referencia en negativo durante más de ocho meses consecutivos, que ha permitido a muchos hipotecados a interés variable pagar menos por su deuda pero que, en realidad, reflejan una baja actividad en el mercado interbancario. Debido a esta estabilización en negativo del principal índice de referencia para los préstamos hipotecarios a interés variable, la banca de nuestro país ha dejado de competir en cuanto a la aplicación de los diferenciales hipotecarios que, posicionados bajo mínimos, han llegado a situarse en torno al 1,5%.

Una hipoteca rubricada a interés variable se compone de un porcentaje fijo que su asesor financiero negocia con el banco denominado diferencial, y de una parte variable que, en la mayoría de hipotecas suele ser el euríbor. La función del diferencial es proteger al banco de un tipo de interés negativo y ello puede explicar por qué, en el actual escenario de tipos, las hipotecas firmadas a tipo de interés fijo llegaron al 20,6% del total durante el segundo trimestre de 2016, mientras que las firmadas en el primer trimestre supusieron el 9,83%.

La reactivación del mercado de la vivienda promovida por unos tipos de interés en negativo y un precio de la vivienda también en mínimos, aunque en ascenso, está provocando la elevación del diferencial medio aplicado por los bancos; por tanto, la diferencia, la ganancia y la ventaja de firmar una hipoteca a interés variable antes de la entrada en vigor del euríbor plus radica, precisamente, en la posibilidad de firmar con un diferencial en torno al 1,5% ya que se aproxima el fin de las hipotecas variables con diferenciales en torno a dicho porcentaje.

 

Euríbor Plus

Por estar basado en aquello que los bancos decían que hacían, y no en lo que realmente hacían, el euríbor se ha mostrado débil debido a su vulnerabilidad para ser manipulado. Con el fin de evitar esta debilidad, el Instituto Europeo de Mercados Monetarios, EMMI está en proceso de actualizar el euríbor hacia un euríbor plus. El nuevo índice aplicable al interés variable estará basado en un sistema de control inteligente, que tendrá en cuenta las operaciones a tiempo real realizadas por los bancos seleccionados (aquellos de mayor volumen), las principales empresas y los grandes fondos, de modo que se pueda extraer un índice de interés más aproximado a la realidad.

Durante el tercer cuatrimestre de 2016 se atiende a la fecha en que el euríbor plus entrará en vigor y según la agencia de noticias EFEempresas: “El nuevo indicador se aplicará directamente a las nuevas hipotecas que se formalicen en 2017 y progresivamente se incorporará a los préstamos hipotecarios referenciados a euríbor firmados antes de esta fecha.”

El euríbor, en definitiva, se encuentra conectado con el funcionamiento de la economía y con el precio del dinero, a la vez que condicionado por las decisiones que sobre su cotización disponga el Banco Central Europeo, BCE. La concentración de capital es la tónica general en un sistema financiero mundial cada vez más competitivo y son numerosos los escépticos que se preguntan sobre la capacidad de Bruselas para ejercer un verdadero control sobre los datos que afectan al índice número uno en créditos hipotecarios.

 

Invierte con rentabilidad y ahorra para tu jubilación

Tengotucrédito. MADRID

El activo inmobiliario viene siendo, durante los últimos años, uno de los sectores preferidos por inversores institucionales como bancos, compañías de seguros, Socimís, fudaciones etc., y también por inversores particulares, que prefieren poner sus ahorros en una inversión segura, sin riesgo y con índices de alta rentabilidad a corto y a largo plazo, vía alquiler.

Los precios medios del alquiler varían según las distintas comunidades autónomas, siendo los grandes núcleos urbanos los más demandados, destaca durante el primer trimestre de 2016 una subida media para toda España del 3,3% y en Madrid, la subida durante el primer trimestre de este año se sitúa en términos interanuales en el 5,2%.

¿Por qué la vivienda se ha posicionado como una inversión segura y rentable?, una de las respuestas la podemos observar en el comportamiento de la renta fija en los mercados financieros. Ya que uno de los valores históricos más seguros para los inversores, los bonos alemanes. Y es que, según una entrevista realizada por Expansión a Juan Nevado, Gestor del M&G Dynamic Allocation: “Un inversor en bonos alemanes podría perder hasta un 20%.” El experto argumenta que es la actual política de tipos de interés, con un euríbor en negativo, la que está situando el antaño seguro mercado de la renta fija en una amenaza de riesgo.

Mientras que de todos lados llegan críticas a la actual política expansiva del Banco Central Europeo, que ha llevado los tipos de interés a negativo, los bancos comienzan a ofrecer hipotecas a tipo fijo, con un interés más que interesante para aquellos que quieran rentabilizar sus ahorros a largo plazo y obtener un plus a su jubilación.

 

La vivienda de segunda mano como inversión y ahorro

Según datos del INE referidos al segundo trimestre de 2016, se aprecia una disminución de los precios en tasa interanual del 3,2% respecto al primer trimestre del año, momento en que el precio de la vivienda usada subió con una tasa interanual del 6,4%.  

La moderación y el crecimiento sostenido tanto en el número de operaciones de compraventa como en los precios viene siendo una constante en nuestro país desde 2014, ya que a pesar de las incertidumbres políticas domésticas, 2016 ha experimentado el mayor número de operaciones de compraventa de vivienda con una subida de los precios a mayor ritmo de lo experimentado desde el comienzo de la crisis del ladrillo en 2012, momento en que la vivienda tocó suelo en nuestro país.

El 32% de las operaciones de compraventa que se realizan en Madrid lo hacen de la mano de inversionistas por una simple razón de rentabilidad, es decir que a una rentabilidad media por alquiler del 4,7% hay que sumar la plusvalía o incremento en el precio que previsiblemente experimentarán los inmuebles, en total, la rentabilidad por adquisición de vivienda se eleva en estos momentos a cifras con dos dígitos (10,9%).

La estadística de la imagen que mostramos al inicio de este artículo muestra en 2016 un primer trimestre donde la evolución de precios llegó hasta el 6,4 %, mientras que el segundo trimestre arroja unos datos del 3,2%. Sin embargo, esta variación no es interpretada por los expertos economistas como una señal de alerta sino como un síntoma de crecimiento sostenido y por tanto de  tranquilidad, ya que los datos ofrecidos por el Banco de España en relación al saldo vivo total hipotecario muestran una reducción del mismo, además, las estadísticas de los registradores reflejan un buen ritmo de crecimiento en cuanto a la concesión de crédito acorde a una tasa de inflación armonizada (IPCA) en negativo del -0,3%.