Impacto del Brexit en el inmobiliario español

Según el informe de PwC y el Urban Land Institute que vio la luz la pasada semana sobre “Tendencias del Mercado Inmobiliario en Europa 2017”, el mercado inmobiliario se prepara para hacer frente a un año 2017 lleno de incertidumbre geopolítica, como ya ocurriera durante el casi año completo que permaneció en funciones el Gobierno español. De esta manera, el año que acaba de comenzar es uno de los que condensa el ingrediente que menos gusta a los inversores: la incertidumbre. Además de la repercusión que pueda tener la política del recientemente investido presidente Donald Trump en EEUU, este año afronta el brexit y elecciones en Alemania, Francia y Holanda.

 

En el sector inmobiliario los expertos auguran que el mercado continuará comportándose de manera positiva debido a la relación riesgo-rentabilidad. Además, España se distingue del resto de mercados europeos por sus atractivos precios y por las grandes posibilidades que tienen segmentos como el hotelero o los relacionados con la actividad residencial (sector sanitario, residencias para mayores, alojamientos para estudiantes…). Es por estas razones que los expertos están de acuerdo en que, si bien la rentabilidad que ofrece el mercado inmobiliario en el resto de Europa tiende a estabilizarse, España se mantiene como uno de los destinos con más gancho.

 

Respecto a cómo puede afectar la salida de Gran Bretaña del mercado común europeo, la mayoría de los inversores apuntó que su repercusión se limitará sobre todo al sector inmobiliario británico y no afectará de manera relevante en el resto de países de la Unión Europea. Un 76% de los encuestados afirmó que las inversiones se mantendrán o incluso aumentarán, si bien las expectativas de rentabilidad en el sector en el conjunto de Europa se moderarán, tras varios años de un movimiento constante. Por otro lado, el informe destaca que, tanto el mercado europeo en general, como el español en particular, carece de activos prime o de primera calidad, y el 58% de los expertos opina que de los que aún están disponibles, su precio se estima por encima de lo que debería.

 

Por otro lado, el perfil de comprador de los países mediterráneos está cambiando y está tornando por el mercado de alquiler en lugar de compra, por lo que decantarse en inversión en alquiler residencial “será rentable” por la creciente demanda, si bien deberá ajustarse el marco jurídico actual. De hecho, de la generación nacida más allá del año 1984 (los llamados milenials), el 84% se decanta más por el alquiler, en detrimento de la vivienda en propiedad. Y es que para el 91% de los encuestados, la tecnología va a tener un papel preponderante en la manera en que se usen los activos inmobiliarios. 

 

El stock de vivienda de venta y alquiler desaparecerá por completo en 2020

Para el año 2020 el Gobierno prevé que los niveles de empleo alcancen las cifras que se situaban sobre los 20 millones de personas ocupadas, como antes de la recesión; por otro lado, la tasadora Tinsa ha presentado su estudio en que analiza el stock de vivienda que sigue sin estar ocupada tanto de alquiler como de venta, y las conclusiones son que para dentro de tres años también se dará salida a los cerca de 340.000 inmuebles que aún quedan por ocupar.

El informe de Tinsa se basa en las cuentas brutas (porque no se tiene en cuenta la autopromoción, por ejemplo) de otros informes oficiales, como el del Ministerio de Fomento, así como en un “censo” propiamente dicho. Se llega a estas conclusiones de una manera sencilla: restar las viviendas vendidas de las viviendas construidas. Si bien no es un verdadero censo, Tinsa ajusta estas variables a un censo de población y movimientos turísticos, además de hacer una encuesta a 223 técnicos.

De esta manera, Tinsa llega a la conclusión de que un total de unas 340.000 viviendas (del 1.600.000 que había construidas en 2008) siguen sin venderse ni alquilarse. De esas 340.000, unas 68.000 no se estarían comercializando por diferentes motivos, como que los propietarios prefieren esperar a que los precios aumenten o por encontrarse en mal estado de conservación.

Aunque esta cifra pueda parecer alta, la tasadora infiere que al ritmo actual al que se compran y alquilan viviendas y si continúa la creación de empleo, en tres años casi desaparecería el excedente de vivienda, quedando un 10% aproximadamente de stock residual sin venderse o alquilarse debido o a su mal estado o a la ubicación.

El informe apunta que, por zonas, la provincia de Granada y la ciudad de Bilbao han sido las que más han conseguido reducir su stock de viviendas vacías en 2016, dejándolo por debajo del 10%. También destaca Madrid, que ha pasado del 25% al 16% y Sevilla, que ha reducido su porcentaje del 28% al 19,3%.

 Las mayores bolsas de viviendas vacías se encuentran en las provincias de Madrid, Valencia y Murcia.  

Mercado de la vivienda en 2017

La tendencia es unánime entre los analistas del mercado inmobiliario. Aunque sus cifras de previsiones no coincidan, aseguran que al mercado inmobiliario le espera un nuevo ciclo expansivo suave y prolongado. Si el empleo sigue creciendo, tanto financieros, tasadores, registradores y notarios como constructores y promotores, aseguran que 2017 será mejor en este aspecto que 2016.

El principal riesgo es el contexto político, tanto internacional como, sobre todo, nacional. Basten de ejemplo los diversos proyectos inmobiliarios que tuvieron que congelarse los meses que el Gobierno estuvo en funciones. De esta manera, con un Ejecutivo estable, en 2017 se construirán y se venderán más viviendas y a un precio más elevado. Se aprobarán más de 100.000 nuevos visados para la construcción y se venderán en torno a 500.000 viviendas.

Respecto a los precios, las estimaciones varían, según los expertos, en un incremento entre el 2% y el 5% en el costo de la vivienda. La contención de este valor se debe, por una parte, al stock restante que queda por vender y alquilar (un 25% aún en manos de la banca), así como por la debilidad de la demanda que aún permanece en la mayoría del territorio nacional.

La opinión de los expertos es generalizada en el rechazo a la gestación de una nueva burbuja inmobiliaria a medio plazo ya que, como mencionamos en artículos anteriores, las compraventas crecen de manera estable de acuerdo a la concesión de nuevas hipotecas, así como lo hace en los territorios con mayor actividad económica y creación de empleo. Además de esto, el equilibrio en la promoción de obra nueva puede evitar que se produzca un aumento en los precios debido a repuntes esporádicos de los precios de las viviendas de segunda mano.