Sube el precio de la vivienda

Los últimos datos aportados por el índice de confianza del CIS es uno de los indicadores más apreciados por los expertos porque la encuesta que formulan incluye una pregunta a los consumidores sobre el mercado inmobiliario y sus perspectivas al respecto, por lo que los técnicos adecuarán sus decisiones de consumo en inversión.

Las cifras aportadas sobre febrero de 2017 indican que tan solo un 4,7% de los consumidores tiene intención de adquirir una vivienda en el año en curso y en lo relativo al costo de la vivienda, casi la mitad opina que seguirá la tendencia alcista en los precios, un tercio de los encuestados opina que los precios se mantendrán y tan solo un 6,2% piensa que se depreciarán.

Según los datos de Instituto Nacional de Estadística sobre el índice de precios de vivienda (IPV) en lo relativo al año 2016, la vivienda se revalorizó en torno a un 4,5% anual con un incremento promedio de 4,7%. Por regiones, la Comunidad de Madrid destaca en primer lugar con un incremento del 9% en los precios de las viviendas, Cataluña sigue a continuación, con un incremento promedio del 7,4% y en tercer lugar Baleares, con un encarecimiento del 5,7%. En el resto de las comunidades las apreciaciones fueron más moderadas. Como mencionamos en artículos anteriores, el mercado inmobiliario ha mantenido una tendencia alcista en los últimos tres años después de haber sufrido lo contrario desde 2008.

Según el tipo de vivienda, la tasa anual de las casas de nueva construcción aumentó en un 4,3% (tres puntos menos que el trimestre anterior), mientras que las viviendas de segunda mano vieron incrementado su precio un 4,5%, un punto más que el trimestre anterior.

Uno de los hechos más importantes, además de la variación de precios por trimestres, es la diferente apreciación de las viviendas por territorios. En opinión de los expertos, fuera de Madrid y Barcelona, el mercado inmobiliario sigue con una lenta evolución, de ahí que es exagerado decir que los precios del mercado inmobiliario se han recuperado, cuando más allá de Madrid, Barcelona y Baleares no puede decirse que sea así.

Impacto del Brexit en el inmobiliario español

Según el informe de PwC y el Urban Land Institute que vio la luz la pasada semana sobre “Tendencias del Mercado Inmobiliario en Europa 2017”, el mercado inmobiliario se prepara para hacer frente a un año 2017 lleno de incertidumbre geopolítica, como ya ocurriera durante el casi año completo que permaneció en funciones el Gobierno español. De esta manera, el año que acaba de comenzar es uno de los que condensa el ingrediente que menos gusta a los inversores: la incertidumbre. Además de la repercusión que pueda tener la política del recientemente investido presidente Donald Trump en EEUU, este año afronta el brexit y elecciones en Alemania, Francia y Holanda.

 

En el sector inmobiliario los expertos auguran que el mercado continuará comportándose de manera positiva debido a la relación riesgo-rentabilidad. Además, España se distingue del resto de mercados europeos por sus atractivos precios y por las grandes posibilidades que tienen segmentos como el hotelero o los relacionados con la actividad residencial (sector sanitario, residencias para mayores, alojamientos para estudiantes…). Es por estas razones que los expertos están de acuerdo en que, si bien la rentabilidad que ofrece el mercado inmobiliario en el resto de Europa tiende a estabilizarse, España se mantiene como uno de los destinos con más gancho.

 

Respecto a cómo puede afectar la salida de Gran Bretaña del mercado común europeo, la mayoría de los inversores apuntó que su repercusión se limitará sobre todo al sector inmobiliario británico y no afectará de manera relevante en el resto de países de la Unión Europea. Un 76% de los encuestados afirmó que las inversiones se mantendrán o incluso aumentarán, si bien las expectativas de rentabilidad en el sector en el conjunto de Europa se moderarán, tras varios años de un movimiento constante. Por otro lado, el informe destaca que, tanto el mercado europeo en general, como el español en particular, carece de activos prime o de primera calidad, y el 58% de los expertos opina que de los que aún están disponibles, su precio se estima por encima de lo que debería.

 

Por otro lado, el perfil de comprador de los países mediterráneos está cambiando y está tornando por el mercado de alquiler en lugar de compra, por lo que decantarse en inversión en alquiler residencial “será rentable” por la creciente demanda, si bien deberá ajustarse el marco jurídico actual. De hecho, de la generación nacida más allá del año 1984 (los llamados milenials), el 84% se decanta más por el alquiler, en detrimento de la vivienda en propiedad. Y es que para el 91% de los encuestados, la tecnología va a tener un papel preponderante en la manera en que se usen los activos inmobiliarios. 

 

El stock de vivienda de venta y alquiler desaparecerá por completo en 2020

Para el año 2020 el Gobierno prevé que los niveles de empleo alcancen las cifras que se situaban sobre los 20 millones de personas ocupadas, como antes de la recesión; por otro lado, la tasadora Tinsa ha presentado su estudio en que analiza el stock de vivienda que sigue sin estar ocupada tanto de alquiler como de venta, y las conclusiones son que para dentro de tres años también se dará salida a los cerca de 340.000 inmuebles que aún quedan por ocupar.

El informe de Tinsa se basa en las cuentas brutas (porque no se tiene en cuenta la autopromoción, por ejemplo) de otros informes oficiales, como el del Ministerio de Fomento, así como en un “censo” propiamente dicho. Se llega a estas conclusiones de una manera sencilla: restar las viviendas vendidas de las viviendas construidas. Si bien no es un verdadero censo, Tinsa ajusta estas variables a un censo de población y movimientos turísticos, además de hacer una encuesta a 223 técnicos.

De esta manera, Tinsa llega a la conclusión de que un total de unas 340.000 viviendas (del 1.600.000 que había construidas en 2008) siguen sin venderse ni alquilarse. De esas 340.000, unas 68.000 no se estarían comercializando por diferentes motivos, como que los propietarios prefieren esperar a que los precios aumenten o por encontrarse en mal estado de conservación.

Aunque esta cifra pueda parecer alta, la tasadora infiere que al ritmo actual al que se compran y alquilan viviendas y si continúa la creación de empleo, en tres años casi desaparecería el excedente de vivienda, quedando un 10% aproximadamente de stock residual sin venderse o alquilarse debido o a su mal estado o a la ubicación.

El informe apunta que, por zonas, la provincia de Granada y la ciudad de Bilbao han sido las que más han conseguido reducir su stock de viviendas vacías en 2016, dejándolo por debajo del 10%. También destaca Madrid, que ha pasado del 25% al 16% y Sevilla, que ha reducido su porcentaje del 28% al 19,3%.

 Las mayores bolsas de viviendas vacías se encuentran en las provincias de Madrid, Valencia y Murcia.