¿Estamos ante una nueva burbuja inmobiliaria?

A pesar de que los expertos aseguran que el primer trimestre se cerró con un balance positivo en el sector, durante el pasado año el mercado inmobiliario en España volvió a crecer a paso acelerado, las propiedades se revalorizaron, logrando una subida de precio de hasta un 4,7% y la venta de inmuebles se acrecentó, haciendo saltar las alarmas de la posible llegada de otra burbuja inmobiliaria.

Afortunadamente, los especialistas apuntan que algunos factores nos sitúan más que en una situación riesgo, en una etapa de normalización.

Las circunstancias que están obstaculizando la formación de la burbuja son, el bajo precio del suelo que no sobrepasa el 20% del valor total de la vivienda, el escaso riesgo de las entidades financieras en la concesión de hipotecas y el paso lento de la construcción.

Aunque, en definitiva, no existe peligro, sí debemos mantenernos alerta, ya que la Administración española no ha tomado medidas que eviten futuros problemas en caso de que las condiciones anteriores varíen.

No es así en otros países dónde sí han comenzado a fortalecer sus políticas económicas en el sector inmobiliario ante la amenaza de nuevas burbujas en 8 mercados internacionales europeos, Suecia, Reino Unido, Luxemburgo, Holanda, Finlandia, Dinamarca, Bélgica y Austria.

 Con todo, convendría que los poderes públicos, incluyendo en Banco de España, tomen cartas en el asunto para evitar contratiempos, siendo así necesario, reactivar el mercado del alquiler, reanimar la construcción de vivienda pública e impedir el exceso de endeudamiento de las familias españolas. 

La inversión inmobiliaria en España se acrecienta un 50%

Tras dos años de cifras récord, la predilección de los fondos internacionales por el mercado español aviva las compras hasta alcanzar los 3.417 millones de euros en el primer trimestre de 2017, según apunta CBRE un 50% más que durante el mismo periodo del pasado año.

Un 70% de este importe tiene su origen en inversores extranjeros, a la cabeza de ellos se sitúa Estados Unidos que ha copado un 33%, con inversores como GreenOak, CBRE Gobal Investors, que compró las oficinas de Barclays en la Plaza de Colón de Madrid, Värde, accionista de Aelca y Vía Célere, y Hines, actualmente poseedor de la sede del Banco Popular de Barcelona.

Tras los americanos se sitúan los fondos procedentes de Reino Unido, que han representado casi un 30% de la inversión total, con la adquisición del centro de Ocio Madrid Xanadú por parte de Intu Properties por 530 millones de euros. Finalmente cabe destacar a los inversores alemanes que constituyen un 11% del total.

Además de los extranjeros, otro inversor destacado son las Socimis, que aportaron, durante el primer trimestre de 2017, 543 millones de euros. La mitad de esta cifra la acapara Merlin con cerca de 300 millones, al protagonizar dos importantes maniobras, la compra de Saba y la adquisición de la Torre Agbar de Barcelona. Los expertos anuncian que las Socimis seguirán siendo, de aquí en adelante, un importante inversor en nuestro país.

En cuanto a los sectores, ha sido el de retail, referente a locales o centros comerciales, el más notorio durante el comienzo de año, con 1.365 millones de euros. Destacable también la suma obtenida por el sector hotelero, que en el primer trimestre ha conseguido con 2.000 millones de euros, cerca del 30% del resultado que obtuvo el pasado año, el cual constituyó uno de los mejores años de la historia para el sector.  

Los inversores nacionales como Family Office comprenden el 11% de la totalidad. Los expertos en mercados financieros prevén que la cifra de compras de este año no superará el volumen histórico de 14.000 millones de euros de 2016, pero podría alcanzar los 10.000 millones.

¿En qué invierten las grandes fortunas?

Hoy en día, los patrimonios superiores a 30 millones de dólares (sin tener en cuenta la residencia habitual) son considerados grandes fortunas. En la actualidad hay casi 200.000 de estas grandes fortunas en todo el mundo, una cifra que en 2016 aumentó un 3% y que en la próxima década se prevé que crezca un 37% más. El informe The Wealth Report presentado el pasado día 28 destaca cómo España consigue colocarse el año pasado entre los 10 países favoritos para invertir de estos cerca de 200.000 millonarios. Y ¿en qué invierten su dinero estos ultra ricos? El estudio indica que siguen decantándose un año más por los activos inmobiliarios con un perfil cada vez más diferente.

De esta manera, aproximadamente un 25% de su inversión se destina a la adquisición de su primera residencia y residencia vacacional, un 25% lo dedican a la inversión en el sector terciario, otro 25% a productos financieros como los bonos y metales preciosos y, por último, el 25% restante lo suelen emplear en coleccionables o inversiones pasionales (como el vino o los vehículos de alta gama). Es gracias a dos principales factores por lo que España ha conseguido colarse entre los 10 países preferentes, a saber: la estabilidad política junto a la seguridad jurídica y, por otro lado, el hecho de que los precios de los inmuebles se encuentran aún entre un 15% y un 30% por debajo de los máximos alcanzados durante el boom inmobiliario.

Por delante de España se sitúan por este orden, Reino Unido, EE UU, Alemania, Francia y Singapur. Y por detrás figuran Suiza, Australia, China y Hong Kong, completando el top ten.

El sector residencial sigue siendo el segmento preferido para invertir por las grandes fortunas, si bien el sector terciario está cobrando fuerza impulsado por los nuevos proyectos de ecommerce. Tanto es así que los patrimonios privados suponen entre el 25% y el 30% de la inversión terciaria total. Aunque en España los privados o family office solo representen el 13% de los valores, la tendencia es al alza y el patrimonio privado está cada vez más activo, suponiendo un 36% de la inversión total en residencial, debido a que es un sector en el que se sienten más seguros.

Madrid se sitúa así en el puesto 29 de los principales 100 mercados financieros residenciales de lujo a nivel mundial, con un alza anual de los precios prime del 3% y según el cual se calcula cuántos metros cuadrados se pueden adquirir con un millón de dólares o 900.000 euros. Mónaco sigue siendo la ciudad con el metro cuadrado más caro del mundo, seguida por Hong Kong y Nueva York.

 

Factores a destacar para el futuro

Nuestro país cuenta con tres factores clave que no debería desaprovechar si quiere atraer a las grandes fortunas en futuras inversiones.

El primero es el sector turístico (lleva tres años batiendo récords en gasto turístico y llegada de turistas) y el potencial que tiene, por lo que cabe destacar la inversión en hoteles. El segundo es el envejecimiento de la población, por lo que la inversión en construcción de infraestructuras socio-sanitarias es primordial. Y por último lugar, la predilección de los estudiantes europeos para venir a estudiar a nuestro país con beca Erasmus.