Crece el número de viviendas compradas por residentes de otras provincias

En la actual recuperación en el sector inmobiliario no son tan importantes las personas que adquieren una vivienda por primera vez. Para solucionar este problema, la llamada demanda de reposición (las personas que cambian su vivienda por otra mejor), no es suficiente, ya que no es ilimitada. De esta manera, las personas que optan por comprar una segunda vivienda, como destino vacacional o incluso como inversión, se suman al actual aumento en las compraventas.

El Ministerio de Fomento ha dado a conocer los datos de compraventas y podemos apreciar de qué comunidades autónomas son las personas que compran más viviendas en otras provincias en las que no residen, y cuáles son esas otras comunidades en las que compran.

De abril a septiembre de 2017 la compra de viviendas de residentes en otras provincias supusieron la décima parte del total de acuerdos; un aumento del 20% en los trimestres anteriores. Esto explica, sin duda, el protagonismo de las segundas residencias, pero lo más relevante es saber qué provincias atraen a este tipo de compradores. En términos absolutos y por este orden, Alicante, Málaga, Valencia, Madrid y Tarragona son las provincias que concentran la mayor cantidad de viviendas compradas por residentes de otros territorios.

En términos relativos, las 3 provincias en las que los residentes compran más casas son las provincias próximas a Madrid: Ávila, Segovia y Toledo, con un 35% de viviendas vendidas a personas de otras provincias. En Cantabria, la tercera parte de las viviendas compradas lo son por personas de Vizcaya, y en Tarragona, por la influencia de Barcelona.

Los que más compran fuera de su lugar de residencia son los habitantes de Madrid y Barcelona, calculando el número de compraventas por 1.000 habitantes. Es lógico, puesto que además de ser las zonas más pobladas, concentran las rentas más elevadas y el mercado inmobiliario es más dinámico. Vizcaya imita el modelo de Madrid y Barcelona por los mismos motivos.

Los madrileños adquirieron 2,6 viviendas por cada 1.000 habitantes fuera de la provincia, destacando Alicante, Toledo  Valencia como destinos favoritos, con más del 10% en todos los casos.

En el momento álgido de la burbuja inmobiliaria, los madrileños elegían como destino preferido para la compra de segunda vivienda Toledo y Guadalajara hasta en un 19% de ocasiones. En aquel entonces los expertos relacionaban este aumento con la imposibilidad de la población de comprar un piso en la capital debido a los altos precios; actualmente la finalidad cambia, y la compra está más relacionada con el disfrute del tiempo de ocio.

Teruel y Cuenca también destacan por el mismo motivo pero por ser provincias que registran un alto dinamismo económico. La decisión estaría más ligada a circunstancias laborales o a la búsqueda de oportunidades.

Sea como fuere, un 36,2% de hogares españoles cuenta con una segunda vivienda, según el Banco de España, tratándose de uno de los porcentajes más elevados de Europa.

Pronósticos sobre el mercado inmobiliario en 2018

Todos los estudios sobre la vivienda señalan que 2018 será mejor, tanto en términos específicos como generales, que el año que acabamos de abandonar, pero no debemos olvidar los riesgos asociados.

La Sociedad de Tasación ha presentado recientemente un informe que vaticina que los precios de las viviendas van a aumentar un 5,5%, las hipotecas en torno a un 9,5% de media, y las ventas avancen como promedio un 14,1%.

En este mismo informe sin embargo nos advierten que, si bien se han detectado algunos hechos concretos similares a los que se produjeron durante la burbuja inmobiliaria del pasado, no estaríamos en la antesala de tal situación.

Entre estos factores, el consejero delegado de Sociedad de Tasación comenta que muchas obras se han tenido que paralizar (aumentando los plazos de entrega), lo que produce un aumento de los precios de los inmuebles debido a la ausencia de profesionales cualificados en el sector de la construcción. Muchos de estos profesionales, o bien se han jubilado, o han cambiado de actividad tras la explosión de la burbuja inmobiliaria.

El aumento del precio de los materiales también es una circunstancia que influye en este sentido, no obstante, no es una circunstancia determinante a día de hoy.

Por otra parte, la paralización de planes urbanísticos por parte de gobiernos regionales y/o ayuntamientos provoca escasez de suelo para la promoción de nuevas viviendas, donde toda restricción de la oferta (allá donde haya demanda) acaba provocando una burbuja.

El CEO de Sociedad de Tasación asimismo apunta, con preocupación, la dificultad de los jóvenes para acceder al mercado inmobiliario y la falta de ayudas públicas en este sentido. No obstante, en muchas ocasiones durante el pasado ciclo alcista, las subvenciones acababan repercutiendo en el precio final de la vivienda. 

Respecto al mercado de alquiler, el informe de Sociedad de Tasación advierte sobre la volatilidad que existe debido a las elevadas rentabilidades por el alza en los precios, lo cual supone una burbuja efímera. El límite a los precios de los alquileres (imitando a algunas ciudades europeas) provoca que el mercado sea más estático e impide la movilidad laboral, empobreciendo España. Lo ideal es que cada propietario decida libremente el precio que desea poner, mientras que cumpla con la ley y pague sus impuestos.

Hipotecas en 2017: mayor cantidad, a mayor precio, pero con intereses mínimos

El mes de octubre terminó con más hipotecas contratadas que el mismo mes del año anterior, el importe de estas hipotecas fue mayor y el interés pagado por ellas, menor. La contratación de créditos para la adquisición de viviendas superó los 24.000 préstamos. Según el INE (Instituto Nacional de Estadística), el crecimiento a esta fecha fue del 8,2% interanual, moderando las subidas de meses anteriores que supusieron un 9,2% en septiembre y un 29,1% en agosto, pero acumulando un semestre al alza a pesar de esta moderación.

No obstante, los compradores siguen endeudándose a un tipo de interés en mínimos, a pesar de la moderación. El precio de los préstamos hipotecarios ha descendido considerablemente debido a la alta competencia de las entidades financieras por captar nuevos clientes. El interés medio fue del 2,67%, el más bajo de toda la serie histórica del INE desde 2016. El Euribor entró en valores negativos por primera vez en febrero de 2016 para consolidar la economía de la zona euro por parte del Banco Central Europeo. El valor, en diciembre de 2017, marcó una media del -0,19%, suponiendo su vigésimo tercer mes por debajo del 0%, siendo más importantes estas caídas en los meses de septiembre, octubre y noviembre. La expectativa, según los expertos, sigue siendo bajista, ya que el BCE no solo no ha reducido los estímulos económicos, sino que, a pesar de reducir la compra de activos de 60.000 millones de euros a 30.000 millones, los ha aumentado, en lo que supone una ampliación de la oferta monetaria en forma de incremento a menor ritmo.

Por otra parte, la rebaja a las hipotecas ha tocado tanto a las de cuota fija, que son el 37%, como a las variables, el 63% restante. Este abaratamiento y la seguridad que supone una cuota fija durante toda la duración del préstamo ha atraído a un mayor número de compradores. Así, el INE apunta que las hipotecas de tipo fijo crecieron por encima del 17% respecto al mismo período del año anterior. Por otro lado, el tipo de interés medio para estas hipotecas fue un 3’7% menor, mientras que para las variables fue del 2’5%.

También cabe destacar que, según el informe de Sociedad de Tasación, la vivienda nueva en España se acerca a precios anteriores a la crisis económica. La recuperación económica y la escasez en la oferta, después de varios años de estancamiento en la construcción, ha llevado los precios de producto nuevo a un 5% en el año pasado. Debido al encarecimiento del precio de la vivienda, las hipotecas que se firmaron en octubre tuvieron un importe mayor. El monto medio aumentó un 9,2% respecto a octubre de 2016, ascendiendo a 120.628€ de media.

En el dato anual acumulado se aprecia, en definitiva, que las hipotecas aumentaron un 12% en España. Los factores que influyeron, como comentamos en análisis anteriores, son los bajos tipos de interés, la mejora de la economía, el afianzamiento del crédito y la confianza de inversores y compradores en la vivienda como valor de inversión y patrimonial.