El tipo fijo recupera músculo frente al tipo variable

Con un escenario de tipos de interés históricamente bajos después de la crisis crediticia, el tipo variable ha venido siendo durante años el preferido por los compradores que se hipotecaban, una tendencia que está cambiando y analizamos las posibles causas.

 

En la coyuntura actual, las entidades financieras están suavizando las condiciones al crédito, sus clientes son más solventes que durante la crisis y la concesión de hipotecas durante el primer semestre de 2018 vive un crecimiento sostenido. Durante el mes de Mayo y según el Instituto Nacional de Estadística, INE, el número de hipotecas constituidas sobre viviendas ha sido de 31.166, un 7,3% más que el mismo mes de 2017. Con un importe medio de 117.044 euros, es decir, un aumento del 2,8%  en tasa interanual.

 

El valor del total de hipotecas concedidas sobre fincas urbanas se estima en 5.631,9 millones de euros, mientras que el total de capital prestado para viviendas es de 3.647,8 millones de euros. Por Comunidades Autónomas, destacan por este orden Andalucía con 5.752, la Comunidad de Madrid con 5.193 y Cataluña con 4.895.

 

¿Por qué la solicitud de hipotecas a tipo fijo está subiendo como la espuma?

 

Contando con unas previsiones de crecimiento medio para la eurozona del 2,3% durante este año y en pleno ciclo expansivo de la economía, marcado por el aumento del empleo y una inflación general en torno al 1,5%, el riesgo de deflación ha quedado despejado.

 

La economía de la eurozona se está adaptando a los nuevos retos tecnológicos y de globalización económica. El proceso es lento y los datos macroeconómicos muestran que las cosas se están haciendo bien desde el BCE, que busca el momento de comenzar con una normalización de la economía de mercado.

El papel conductor de los tipos de interés en dicha economía es fundamental y por eso el BCE ha anunciado una hoja de ruta marcada por la retirada de compra de deuda de los países con problemas de liquidez. De este modo, para 2019 y con una política monetaria tendente a la normalización, los tipos de interés experimentarán ligeras subidas, mientras que los países buscarán refinanciar su deuda en los mercados de capitales.

Ante los mínimos históricos del euríbor y la previsión de una subida de tipos lenta a medio y largo plazo, las entidades financieras han optado por asegurarse unos ingresos fijos que les puedan garantizar unos márgenes constantes.

 

Por otro lado, los clientes que necesitaron un préstamo hipotecario y optaron años atrás por el tipo variable fueron mayoría, hasta hace dos años superaban el 80%. Sin embargo, durante los dos últimos años el tipo fijo ha ganado adeptos, que prefieren evitar posibles sorpresas, hasta el punto de llegar durante el pasado mes de Mayo y según el INE, Instituto Nacional de Estadística al 40,6% del total de hipotecas firmadas a tipo fijo, frente al 59,4% de hipotecas constituidas a tipo variable.

 

 

EL MES DE MAYO MARCA NUEVA TENDENCIA EN EL MERCADO DE LA VIVIENDA

La nueva tendencia en el mercado de la vivienda es al alza. Según el INE, Instituto Nacional de Estadística, durante el mes de Mayo se inscribieron en los registros de la propiedad un total de 183.748, lo que supone un 9,8% más respecto al mismo mes del año anterior.

Con ello, las compraventas de viviendas inscritas experimentan un aumento del 4,7% interanual, con un total de 47.177 transacciones, de las que el 86,4% corresponde a fincas urbanas y el 13,6% a fincas rústicas.

Crece la demanda y con ella los precios. Según ST, Sociedad de Tasación, durante el primer semestre de 2018, el precio medio por metro cuadrado se ha incrementado un 5,9% con Madrid y Barcelona marcando el ritmo, con 3.293 euros por metro cuadrado en Madrid y 4.015 euros de media por metro cuadrado en la ciudad Condal. 

 

Un valor extraído de la media estadística nacional y condicionado por distintos factores, que deja paso a las previsiones del citado informe. En ellas se concluye que el precio de la vivienda se encuentra en ascenso moderado, en sintonía con los datos macroeconómicos y con la entrada en bolsa de las grandes constructoras. Unos precios al alza condicionados por factores de peso, como son la elevada rentabilidad del alquiler, la evolución positiva del mercado laboral y el interés por parte de los inversores hacia el mercado residencial.

 

¿QUÉ RENTABILIDAD ESTÁ OFRECIENDO EL ALQUILER EN ESTE MOMENTO?

Según el Informe de Tendencias del Sector Inmobiliario de ST, Sociedad de Tasación, la rentabilidad del alquiler crece un 6,4% de media en España. Un análisis del mercado residencial, que destaca las ciudades de Madrid, Barcelona y Granada como las más seguras para la inversión en vivienda con finalidad de alquilar.

Con los datos en la mano, la rentabilidad bruta media del alquiler en Madrid se sitúa en el 4,3%. Sin embargo, el Banco de España recuerda que cuando hablamos de rentabilidad en alquiler, el beneficio aumenta ya que se ha de sumar la revalorización del inmueble. Con ello, la compra de vivienda para alquilar es una de las opciones favoritas de aquellos inversores que se alejan del riesgo buscando estabilidad con beneficios a largo plazo.

 

 

El precio del dinero se mantiene estable en la zona euro hasta final de 2019

Los tipos de interés, tan importantes a la hora de contratar una hipoteca, son el instrumento principal de los bancos centrales para llevar a cabo una política económica. El actual escenario de tipos de interés en negativo, obedece a una necesidad de estímulo de las economías que, desde hace dos años, están experimentando un cambio de ciclo.

 

El Banco Central Europeo ha dejado claro durante este mes de Junio, tanto en Riga, Letonia, como en Sintra, Portugal, que los tipos de interés se mantendrán estables en el actual mínimo histórico del 0% hasta otoño de 2019. La subida del precio del dinero en Estados Unidos en torno al 1,75% despertó las expectativas de una inminente subida de tipos en la zona euro. Sin embargo, la quinta edición del foro de bancos centrales organizada por el BCE en Sintra, ha puesto fecha y condiciones concretas para el inicio de esta subida en el precio del dinero.

La fecha ha quedado fijada para otoño de 2019, suponiendo que la macroeconomía lo permita y la inflación se mantenga en torno al 2%. Una subida de tipos gradual y controlada, que obedece a la recuperación económica y queda vinculada a la retirada de compra de activos por parte del Banco Central Europeo, BCE, conocida por Quantitavive Easing, QE, para diciembre del mismo año.

 

El cliente que solicita una hipoteca a interés variable es una persona joven que busca un préstamo a largo plazo. En la actualidad, el escenario de tipos al 0% es algo inusitado, siendo lo habitual histórico un escenario de tipos de interés varios puntos por encima del uno.

 

Según el Instituto Nacional de Estadística, INE número de hipotecas constituidas sobre viviendas durante el mes de Abril de 2018 ha sido de 28.724, con un importe medio de 123.256 euros. Estos datos suponen un aumento, tanto en la cantidad de hipotecas concedidas, un 34,2% más que en el mismo mes de 2017; como en el importe medio concedido, que aumenta un 9,1%. El 62,3% de las hipotecas han sido constituidas a tipo variable mientras que el 37,7% han escogido el tipo fijo. Este último es una tendencia, debido a que muchas personas piden un préstamo para invertir en una segunda vivienda y prefieren un plazo menor de tiempo para su amortización.

 

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