Más detalles para entender los nuevos cambios de la Ley Hipotecaria

Seguimos analizando la nueva ley hipotecaria.

Con más de tres años de retraso y con algunas polémicas, ya ha llegado la nueva ley hipotecaria. La nueva norma entro en vigor el 17 de Junio. Estamos ante una ley más rigurosa, que busca evitar los errores cometidos en el pasado aportando más protección al consumidor, transparencia y reparto de gastos más equitativo entre el cliente y la entidad financiera haciendo que los clientes conozcan su préstamo y sepan qué están firmando.

Ahora empecemos con los puntos clave

 

El más controvertido, la ejecución hipotecaria

Si el retraso se produce en la primera mitad del préstamo esta no se activará hasta los 12 meses de impago, frente a los 3 meses de la anterior.

Continuamos hablando de la subrogación

La nueva normativa facilita el cambio de hipoteca entre entidades bancarias, desapareciendo así la comisión de subrogación. Entre las dos entidades en las que se haga el cambio se establecerá un mecanismo de compensación basado en los intereses cobrados y los pendientes.

La amortización del préstamo.

Bajan a la mitad las comisiones de amortización anticipada para hipotecas de tipo fijo, mientras que el cliente deberá elegir el tipo de amortización a tres o cinco años cuando su hipoteca sea a tipo variable.

La Novación.

Si no estás conforme con las condiciones que firmaste en tu hipoteca podrás cambiarlas sin que la entidad te cobre ninguna comisión por la novación del préstamo.

El nuevo reparto de los gastos.

El cliente solo pagará la tasación. El resto de los gastos serán abonados por la banca (gestoría, IAJD, Notaría y los gastos del registro). Hay bancos que en sus ofertas incluyen también este gasto de forma voluntaria.

La cláusulas suelo, o la no cláusula suelo.

Estas quedan eliminadas de los contratos hipotecarios mientras que la dación en pago será voluntaria y solo se aplicará si lo establecen las partes.

Eliminación de las vinculaciones.

Las entidades no podrán imponer productos vinculados, sí podrán hacer bonificaciones por los productos contratados. Por su lado el, cliente podrá presentar a su entidad pólizas alternativas y estas nunca podrán suponer un empeoramiento en las condiciones en el préstamo.

Rebaja en el interés de demora.

Los intereses de demora planteados en la norma se han rebajado. Se limitará a tres puntos, haciendo desaparecer el interés inicial de la anterior norma.

Elección en la tasación.

El cliente podrá elegir libremente a los tasadores, pudiendo ser personas físicas.

Algunas especialidades de las hipotecas verdes.

Aquellas que vayan dirigidas a proyectos de inversión en eficiencia energética no necesitaran de otorgación de escritura pública y podrán inscribirse en cualquier momento del crédito, sin tener que abonar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

El papel de los notarios.

Realizarán un cuestionario al futuro hipotecado, acción que se realiza para comprobar que entiende las condiciones de su préstamo. El cliente tiene obligación de ir a notario dos veces y será el notario el que deba asegurar el firmante entiende las condiciones.

Comisión de apertura.

En este punto se pueden encontrar grandes diferencias en las entidades, desde las que no cobran nada hasta las que cobran un 2%. La nueva norma no prohíbe el cobro de aunque sí establece que esa tasa se devengará una sola vez y englobará la totalidad de los gastos.

Borrador del contrato.

Según establece la nueva normativa, los futuros hipotecados deberán disponer a partir de ahora del contrato hipotecario diez días antes de la firma para así poder consultarlo con tiempo y dedicación.

 

Madrid la tercera ciudad del mundo en búsqueda de casas de lujo.

La caída de las inversiones en Londres beneficiara a nuestra capital.

Tras Lisboa y Oporto Madrid ocupa ya el tercer puesto de preferencias de millonarios. 

En el pasado año ocupó la décima posición entre las 50 ciudades del mundo con mayor interés para compradores de inmuebles de lujo liderando así el crecimiento mundial de las inversiones inmobiliarias, porque aun con el aumentado en los últimos cinco años del precio del m2, se prevé que crezcan entorno a un 2% en 2019. El mercado del lujo madrileño se mueve entre los 6.000 y 13.000 euros el m2 y las propiedades más buscadas serán apartamentos desde 800.000 euros a un millón (a reformar) y entre 1,5 millones a 1,9 millones. Las zonas de mayor interés son los barrios de Salamanca, Recoletos, Chamberí y Justicia.

Uno de los motivos de la escalada de Madrid en el listado está en Reino Unido, siendo uno de los beneficiados por el Brexit. El mercado londinense pierde fuerza y los inversores buscan nuevos destinos. Las ventas en Londres bajaron un 10% en tras una caída del 30% en 2017. Los precios caen (-25% en euros constantes) -5% en 2018 en el centro de Londres.

El índice Barnes mide el interés sobre inmuebles de lujo mundial. Anualmente publica una clasificación sobre el interés de compradores e inversores en este tipo de viviendas. Las diez ciudades líderes en 2018 fueron: Hong Kong, Nueva York, Los Ángeles, Toronto, París, Londres, San Francisco, Sídney, Lisboa y Madrid. El informe, que se presentó en la capital de España por el presidente mundial del grupo Barnes, reveló que Madrid es la tercera en la clasificación mundial de destinos recomendados para la inversión en 2019.

El 70% de los clientes de esta compañía con una cartera de 180 propiedades en venta y alquiler en Madrid, es latinoamericano. “Hemos presenciado un fuerte aumento en México con la llegada de López Obrador, mientras que el de Venezuela ha parado un poco más", comenta Molgó. Las zonas de mayor interés son los barrios de Salamanca, Recoletos, Chamberí y Justicia.

 

Ley hipotecaria. Claves para la firma de tu crédito.

 

Vamos a repasar los puntos más relevantes de la nueva Ley de Crédito Inmobiliario.

Bancos, clientes y notarios operan bajo la nueva Ley de Crédito Inmobiliario (Ley hipotecaria). La ley busca incrementar garantías y transparencia para todas las partes durante la contratación de un préstamo hipotecario; Os contamos claves y novedades de los cambios.

 

Hipotecas firmadas antes del cambio.

Tras la instrucción dada por el Ministerio de Justicia, sólo podrán realizarse a efectos de la anterior normativa aquellos contratos en los que se  acredite que el prestatario aceptó la oferta vinculante sin modificar, antes de esa fecha.

Pagar la comisión de apertura.

La nueva ley obliga a las entidades asumir la mayor parte de gastos de contratación hipotecaria -notaría, registro, gestoría e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Pero los clientes no se libran de comisiones asociadas a préstamos para vivienda.

La nueva norma no prohíbe el cobro de la comisión de apertura de esta comisión, sino que establece que esa tasa se devengará una sola vez y con la totalidad de los gastos.

No a la obligatoriedad del seguro

El  consumidor no está obligado a contratar con la entidad.

Cambiar de hipoteca será más fácil.

La Ley de Crédito Inmobiliario elimina la comisión de subrogación (0,25% y el 1%)  y establece que puede hacerse sin costes y libre.

Las entidades implicadas contarán con un mecanismo de compensación basado en los intereses cobrados y los pendientes de cobro vinculados al coste de formalización de la hipoteca. En los tres primeros años del préstamo el coste de la subrogación es de un 0,15%.

Se podrán modificar las condiciones

Si no estás conforme con las condiciones firmadas en tu hipoteca podrás cambiarlas sin que la entidad cobre comisión por ello.

Sin cláusula de suelo

La ley prohíbe totalmente este tipo de conceptos y define, en su artículo 21.3, que "en las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés".

Si se acuerda se podrá dar la dación en pago

La dación en pago no se contempla de forma automática, esta será voluntaria y sólo se aplicará si lo establecen las partes.

Tasador de libre elección

El cliente podrá elegir libremente al tasador de la vivienda.

Medio ambiente

Se premia a las 'hipotecas verdes', aquellas dirigidas a proyectos de inversión en eficiencia energética. No será necesario otorgar escritura pública, se podrá inscribir en cualquier momento durante la vigencia del crédito, sin abonar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.