Hipotecas en 2017: mayor cantidad, a mayor precio, pero con intereses mínimos

El mes de octubre terminó con más hipotecas contratadas que el mismo mes del año anterior, el importe de estas hipotecas fue mayor y el interés pagado por ellas, menor. La contratación de créditos para la adquisición de viviendas superó los 24.000 préstamos. Según el INE (Instituto Nacional de Estadística), el crecimiento a esta fecha fue del 8,2% interanual, moderando las subidas de meses anteriores que supusieron un 9,2% en septiembre y un 29,1% en agosto, pero acumulando un semestre al alza a pesar de esta moderación.

No obstante, los compradores siguen endeudándose a un tipo de interés en mínimos, a pesar de la moderación. El precio de los préstamos hipotecarios ha descendido considerablemente debido a la alta competencia de las entidades financieras por captar nuevos clientes. El interés medio fue del 2,67%, el más bajo de toda la serie histórica del INE desde 2016. El Euribor entró en valores negativos por primera vez en febrero de 2016 para consolidar la economía de la zona euro por parte del Banco Central Europeo. El valor, en diciembre de 2017, marcó una media del -0,19%, suponiendo su vigésimo tercer mes por debajo del 0%, siendo más importantes estas caídas en los meses de septiembre, octubre y noviembre. La expectativa, según los expertos, sigue siendo bajista, ya que el BCE no solo no ha reducido los estímulos económicos, sino que, a pesar de reducir la compra de activos de 60.000 millones de euros a 30.000 millones, los ha aumentado, en lo que supone una ampliación de la oferta monetaria en forma de incremento a menor ritmo.

Por otra parte, la rebaja a las hipotecas ha tocado tanto a las de cuota fija, que son el 37%, como a las variables, el 63% restante. Este abaratamiento y la seguridad que supone una cuota fija durante toda la duración del préstamo ha atraído a un mayor número de compradores. Así, el INE apunta que las hipotecas de tipo fijo crecieron por encima del 17% respecto al mismo período del año anterior. Por otro lado, el tipo de interés medio para estas hipotecas fue un 3’7% menor, mientras que para las variables fue del 2’5%.

También cabe destacar que, según el informe de Sociedad de Tasación, la vivienda nueva en España se acerca a precios anteriores a la crisis económica. La recuperación económica y la escasez en la oferta, después de varios años de estancamiento en la construcción, ha llevado los precios de producto nuevo a un 5% en el año pasado. Debido al encarecimiento del precio de la vivienda, las hipotecas que se firmaron en octubre tuvieron un importe mayor. El monto medio aumentó un 9,2% respecto a octubre de 2016, ascendiendo a 120.628€ de media.

En el dato anual acumulado se aprecia, en definitiva, que las hipotecas aumentaron un 12% en España. Los factores que influyeron, como comentamos en análisis anteriores, son los bajos tipos de interés, la mejora de la economía, el afianzamiento del crédito y la confianza de inversores y compradores en la vivienda como valor de inversión y patrimonial.

Alquiler como fuente de rentabilidad

Los bajos tipos de interés que mantiene el Banco Central Europeo ha abaratado la financiación en Europa, estrechando los márgenes del sector bancario y haciendo resurgir sectores que sufrieron un duro revés durante los peores años de la crisis.

En ciudades como Madrid y Barcelona el sector inmobiliario está viviendo ese rebrote, sobre todo en el mercado de alquiler, donde las familias españolas han alcanzado la media europea, viviendo de alquiler hasta el 30% de ellas. Tanto es así que la rentabilidad media, para los inversores en el sector orientados al alquiler, gira en torno al 4’5%, el triple que el bono del Estado a 10 años.

No obstante, esto no significa que decidir invertir en viviendas para alquilar no esté exento de riesgos. El retorno medio, por ejemplo, de una inversión en bolsa es 5 veces mayor, a pesar de su volatilidad; además el esfuerzo que puede suponer movilizar un alto capital para comprar una propiedad y su acondicionamiento para posterior alquiler es un motivo que limita las posibilidades de posibles inversores.

Si bien existe en el imaginario colectivo que la vivienda nunca baja de precio, conviene tener en cuenta que la actual bonanza económica no debe generar una falsa sensación de seguridad. Lo más importante es saber combinar los riesgos con la rentabilidad asociada, e invertir con sensatez y bajo el consejo de expertos o personas con conocimiento en inversión en el mercado inmobiliario.

Más seguridad en las hipotecas

Como adelantó el Ministerio de Economía hace varios meses, la nueva ley hipotecaria pretende reforzar la transferencia de los contratos hipotecarios, protegiendo a los consumidores, así como reducir las comisiones que éstos pagan, evitar el creciente número de demandas contra la banca y dar seguridad jurídica al sector financiero incorporando al ordenamiento jurídico español la directiva europea en materia hipotecaria.

El Consejo de Ministros ya ha aprobado el Proyecto de ley de Crédito Inmobiliario, norma que pasará al Congreso para iniciar su tramitación parlamentaria.

Las nuevas medidas contemplan 2 baterías de normas: las emanadas de la normativa europea y las incorporadas por el Gobierno:

Disposiciones europeas

1.- Se limitan las comisiones por cancelación anticipada. Los nuevos límites se aplicarán a las hipotecas firmadas tras la entrada en vigor de la normativa, y suponen que las cancelaciones parciales o totales estarán sujetas a una penalización máxima. Las hipotecas fijas que se cancelen en los 10 primeros años, la penalización será del 4%, y del 3% desde esa fecha. En el caso de las hipotecas variables, el límite para los 3 primeros años será del 0,5% y del 0,25% hasta el 5º año.

2.- Se prohíben las ventas vinculadas. Solo estarán permitidas las ventas combinadas en las que una entidad ofrece a los clientes la posibilidad de contratar un producto, como seguros de hogar, por ejemplo, a cambio de mejorar las condiciones del préstamo hipotecario, pero no obligarlos a aceptar una serie de productos financieros como condición para la obtención de una hipoteca. También deberán prestar al cliente presupuestos alternativos, los que tengan productos asociados y los que no.

3.- Se simplifica la conversión de hipotecas en divisas extranjeras a hipotecas en euros (a petición del cliente). Actualmente no es posible convertir un préstamo hipotecario en divisas a la moneda nacional (y trasladarlo a la normativa española que ello conlleva) en cualquier momento de la vida del préstamo, así como a cualquier divisa en la que perciba la mayoría de ingresos.

4.- Se suprimen las primas para las plantillas de los bancos que estén relacionadas con la captación de hipotecas.

5.- Se cambia el régimen jurídico de los intermediarios financieros, de manera que todos aquellos que operen en varias comunidades autónomas estarán vigilados por el Banco de España, mientras que, si solo operan en una, el supervisor será el órgano competente en tal comunidad autónoma.

Disposiciones añadidas por el Gobierno español

1.- La posibilidad de que los futuros hipotecados visiten al notario (de su propia elección y de manera gratuita) antes de firmar el préstamo y que éste les informe en caso de haber cláusulas opacas o abusivas, así como resolver dudas que pudieran tener sobre el documento. Los contratantes dispondrán de un plazo de 7 días antes de la firma del contrato y notarios y registradores están obligados a cumplirla, siendo sancionados los que no ejerzan su labor de información y supervisión.

2.- El interés de demora tiene un límite, no podrá superar el 9%.

3.- Se simplifica el paso de hipoteca variable a hipoteca fija. En la actualidad no existe ningún estímulo para el cambio de tipo de hipoteca. Con la nueva regulación se podrá negociar con la entidad o cambiar a otra. Cambiar de entidad es más caro, pero la comisión de reembolso que percibirá el banco será del 0,25% y solo aplicable durante los 3 primeros años de vida de la hipoteca.

4.- Creación de un registro de cláusulas abusivas. En esta lista constarán las cláusulas que hayan sido declaradas abusivas por los tribunales, y en caso de que aparezca alguna en el contrato hipotecario, el notario podrá solicitar al banco que la retire.

5.- Creación de un modelo básico de hipoteca. Se creará un modelo sencillo de hipoteca, regulado por Real Decreto, para que cualquiera persona pueda entender el contrato, independientemente de que tenga conocimientos financieros o no.

6.- Cambio en la cláusula de vencimiento anticipado. Hasta ahora, si el deudor acumula el impago de 3 mensualidades, el banco podría dar por vencido el préstamo antes de plazo. Con la nueva normativa cambian los límites: la duración del contrato se divide, siendo necesario el impago de al menos el 2% del préstamo (sin superar 9 mensualidades) para activar la cláusula en la primera mitad, y en la segunda mitad de la duración del contrato el importe mínimo pasará a ser del 4% o un máximo de 12 mensualidades.